Color Palette Selector
NHÀ TRẢ GÓP CỦA LIÊN BANG NGA ĐƯỢC ĐƯA VÀO LUẬT XÂY DỰNG    

 

 

Nhà trả góp là một trong những hình thức tạo điều kiện cho người thu nhập thấp có nhà ở. Vấn đề này ở nước ta cũng chưa có hướng giải quyết tốt. Xin giới thiệu bài sau để chúng ta cùng tham khảo.

Luật Xây dựng nhà trả góp mới của LB Nga đã chính thức có hiệu lực. Văn bản này gây nên những phản ứng khác nhau trên thị trường xây dựng. Ngay từ bây giờ nhiều đối tượng tham gia thị trường đã cảm thấy dường như “bị tổn hại”, song trên thực tế có phải như vậy không? Những nhận xét về Luật Xây dựng Nhà trả góp mới ban hành chứa đựng rất nhiều mâu thuẫn. Một mặt có thể thấy ngay các mặt tích cực như: Luật bảo vệ lợi ích của người góp tiền (các pháp nhân có nhu cầu mua căn hộ và thực tế đã và đang góp tiền cho việc xây dựng). Từ nay, trước khi góp tiền, người góp tiền được biết tất cả những gì cần về nhà đầu tư xây dựng (từ đây gọi tắt là nhà đầu tư), như: Về các dự án, lượng vốn, lợi nhuận, tình trạng vay nợ và nhiều thông tin khác. Điều quan trọng là trước khi ký hợp đồng trả góp, người góp tiền được xem tất cả các hồ sơ tài liệu cấp phép khác. Như vậy, người góp tiền sẽ cảm nhận được toàn bộ quy trình đầu tư căn hộ của họ, còn Nhà nước thì biết đến bao giờ ngôi nhà hoàn thành và nhà xây dựng sẽ nộp bao nhiêu tiền vào ngân sách. Nếu các quan hệ hợp  đồng và quyền lợi của người mua nhà trả góp bị vi phạm, Luật quy định việc phạt nghiêm khắc Nhà đầu tư.

Nhà đầu tư nào không thực hiện đúng trách nhiệm bàn giao các phòng ở trong ngôi nhà đã hoàn thành xây dựng cho người mua nhà thì nhà đầu tư đó phải hoàn trả lại tiền cho người mua nhà trả góp với mức lãi suất tăng gấp 2 lần, đồng thời phải bồi hoàn mọi thiệt hại khác. Mức phạt đối với nhà đầu tư vi phạm thời hạn quy định trong hợp đồng là 1/75 của mức tái cấp vốn (trong khi đối với người mua nhà trả góp - mức phạt này bằng có 1/150, thấp hơn 2 lần). Thêm vào đó, Nhà xây dựng chỉ được huy động tiền góp của những người mua nhà trả góp sau khi đã nhận được giấy phép xây đựng và công bố thiết kế. Trước đây việc quảng cáo công khai cho các công trình xây dựng mới còn chưa được phép và bị phạt nghiêm. Sau khi Luật được ban hành, người góp tiền xây dựng nhà có thể thể hiện quan điểm của họ một cách chủ động hơn nếu Nhà đầu tư có hành vi vi phạm trong quá trình xây dựng nhà. Người trả góp có thể mua được căn hộ với những điều kiện thuận lợi hơn trước đây bởi các căn hộ trong ngôi nhà sẽ chỉ do nhà đầu tư đứng ra bán. Những người môi giới dưới nhiều hình thức đa dạng khác nhau như các văn phòng kinh doanh bất động sản hoặc những người mua nhà ở, căn hộ rồi bán lại cho người có nhu cầu với giá đắt gấp nhiều lần sẽ bị loại ra khỏi thị trường của những căn hộ loại này. Thêm vào đó số vốn huy động được từ những người trả góp nhà xây dựng sẽ không được sử dụng để xây dựng các công trình khác điều mà hiện nay rất thường hay diễn ra trên các công trình xây dựng.

Vậy thì lý do gì làm nảy sinh nhiều ý kiến khác nhau? Nếu tất cả chỉ còn tuỳ thuộc vào nhà đầu tư thì vì lý do gì mà các Nhà đầu tư lại tỏ ý chưa hài lòng với các điều khoản của Luật này? Tại sao ở 7 thành phố của nước Nga, những người tham gia thị trường bất động sản đã kêu gọi hoãn hiệu lực của Luật, còn ở Matxcơva đã thành lập riêng một tổ chức vận động hành lang liên quan đến Luật này với tên gọi là Hiệp hội các tổ chức xây dựng Matxcơva? Rõ ràng là các biện pháp phạt nêu trong Luật đã và đang tác động mạnh mẽ lên việc cắt giảm các hoạt động xây dựng nhà trả góp. Trong mấy năm qua, tỷ trọng hoạt động xây nhà trả góp tại Công ty “LENSPETXSMU” (một trong các công ty xây dựng lớn ở Xanhpêtecbua) đã giảm 95% còn 50% và sau khoảng 2 năm nữa sẽ chỉ còn 25%. Trước tình hình trên Công ty dự định vay trên 35 triệu đô la vốn trên Thị trường chứng khoán ngoại tệ liên ngân hàng Các nhà đầu tư thành phố Chiumen cho rằng quá trình chuẩn bị kéo dài sẽ trở thành sự kìm hãm trên con đường phát triển có hiệu quả của ngành. Hiện nay tại thành phố này 90% số Nhà đầu tư hoạt động xây dựng bằng vốn huy động của những người trả góp. Tại cuộc Hội thảo về xây dựng nhà trả góp họp tại Chiumen, đã có ý kiến cho rằng Luật phù hợp với các công ty lớn nhưng không phù hợp với các công ty nhỏ - những công ty chỉ xây dựng 2 - 3 công trình, những công ty này chẳng bao lâu nữa sẽ buộc phải rút khỏi thị trường. Tại sao vậy? Lý do là nhiều công ty xây dựng đã không thành công trong việc tổ chức lại hệ thống quản lý kinh doanh và tự động hoá sản xuất cũng như đã không nâng cao được yêu cầu đối với các nhà thầu của họ. Những nhà thầu này là nguyên nhân gây nên nhiều bất đồng cơ bản giữa nhà đầu tư với khách hàng.

Thị trường bất động sản của từng vùng (như tại thành phố Bashkorstan chẳng hạn) phản ứng như thế nào trước việc Luật Xây dựng Nhà trả góp có hiệu lực? Từ nay các đơn vị xây dựng tại Bashkorstan trước khi xây dựng công trình sẽ phải tính giá thành của công trình nhà ở. Tuy nhiên vấn đề là ngay Nhà nước cũng chưa xác định trước được trong thời gian của năm giá vật liệu xây dựng sẽ tăng thêm bao nhiêu phần trăm. Từ đó nảy sinh 2 tình huống, một là đơn vị xây dựng sẽ quay về áp dụng loại giá điều tiết và sẽ xác định được các chi phí, trên cơ sở đó lập kế hoạch thu nhập của đơn vị tương ứng với mức chi phí đó; hai là sẽ xuất hiện những rủi ro lớn dẫn đến sự tăng giá vật liệu không lường trước được và lợi nhuận của đơn vị đầu tư sẽ giảm. Chưa kể sẽ còn nhiều bất đồng với những người góp tiền xây nhà. Đáng lưu ý là việc tính giá thành trên giai đoạn đầu có thể thực hiện được, ngoài ra còn có thể xác định trước các hệ số điều chỉnh. Việc này sẽ được thực hiện? Đây cũng chính là nhiệm vụ chủ yếu đối với các nhà đầu tư. Các nhà đầu tư cần phải biết họ sẽ thu được bao nhiêu lợi nhuận sau khi hoàn thành công trình. Vấn đề đáng lo ngại là nếu giá cả tiếp tục tăng thì sẽ điều chỉnh hợp đồng như thế nào?.

(Kim thi-Tổng hợp từ báo “Xây Dựng Nga”)

(THXDVN)
Quay lại
Ý kiến của bạn
Tên bạn:  
Email:    
Tiêu đề:
 
File gắn kèm:
Tắt bộ gõ Gõ tự động Telex VNI VIQR
 
Các tin khác:
Tiêu điểm
Video Clips
Thư viện ảnh
Quảng cáo
Tin mới nhất
Hội chuyên ngành XD
>> Xem chi tiết danh sách
Hội viên tập thể
>> Xem chi tiết danh sách
Tìm kiếm

Liên kết web
Quảng cáo