Công trình
Làm gì cho chung cư cũ ở Hà Nội 27/03/2008

Được xây dựng chủ yếu từ những năm 1960, 1970, 1980, nhà chung cư cũ đến nay được coi như cơ bản hoàn thành “sứ mạng lịch sử” về nhà ở của nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung và cơ chế bao cấp. Theo báo cáo của Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng tại buổi tọa đàm “Thực trạng và giải pháp cải tạo chung cư cũ” tổ chức tháng 7/2006, Hà Nội có khoảng 23 khu chung cư cũ cao 4-5 tầng và hơn 10 khu chung cư cũ cao 1-2 tầng với gần 1 triệu m2 sàn phục vụ nhu cầu ở của gần 30.000 hộ dân với gần 150.000 nhân khẩu.

20 năm qua, cùng với sự chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, đô thị hóa ở Việt Nam đã diễn ra rất nhanh, trên qui mô rất lớn. Bên cạnh kết quả hoành tráng của đô thị hoá, thực trạng nhà chung cư cũ ngày càng xuống cấp đã chỉ rõ: cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ ở các đô thị Việt Nam, đặc biệt ở Hà Nội, là điều hết sức cấp thiết. Việc cải tạo xây dựng này không chỉ vì sự an toàn, chất lượng và tiện nghi của nhà chung cư, sự cải thiện hạ tầng của môi trường chung cư cũ, sự hài hoà của các công trình chung cư trong diện mạo thành phố hiện đại mà còn vì tính bền vững của chung cư trong đô thị tương lai.
Với những mục tiêu trên, công tác cải tạo xây dựng chung cư cũ ở Hà Nội đã được Đảng, Nhà nước, các cấp chính quyền của Thành phố, nhân dân Thủ đô và cả nước, doanh nghiệp, tổ chức xã hội, cơ quan và cá nhân nghiên cứu ở trong/ ngoài nước thực sự quan tâm. Nhiều chủ trương, nghị quyết, đề án, dự án, đề xuất … có liên quan đến xây dựng cải tạo chung cư cũ đã được đưa ra.
Trên thực tế, Thành phố đã tổ chức cải tạo, xây dựng một số khu chung cư cũ như: chống lún cho 12 nhà ở Nghĩa Đô, Thành Công, Giảng Võ, Văn Chương, Quỳnh Mai, xây xen 2 nhà ở Kim liên, xây ốp 16 nhà ở Trung Tự, phá dỡ xây dựng lại 5 nhà nguy hiểm ở Kim Liên, Giảng Võ, Thành Công. Đó là chưa kể đến một số nhà chung cư cũ do các Bộ, Ngành khác quản lý, cải tạo. Tuy vậy, số lượng chung cư cũ đã được xây dựng cải tạo còn quá ít so với yêu cầu thực tế, chưa nói đến chất lượng sau cải tạo. Đến nay, khu B Kim Liên là khu chung cư cũ duy nhất được duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng cải tạo. Nhưng khi thực hiện quy hoạch, do gặp nhiều khó khăn nên dự án mới triển khai được một phần - công trình/ cụm công trình đơn lẻ (mới xây được nhà B7 và B10). Các dự án cải tạo nhà chung cư cũ này lại đều nằm trong khu vực hạn chế phát triển với hệ thống hạ tầng đô thị thiếu thốn, quá tải, xuống cấp trong nhiều năm do lơi lỏng quản lý và dân số gia tăng. Diện tích xây dựng hạn chế, qui mô căn hộ tái định cư đòi hỏi cao, kinh phí đầu tư hạn hẹp nên các công trình đã xây dựng có hiệu quả sử dụng chưa cao, hình thức chưa đóng góp nhiều cho cảnh quan đô thị của Thành phố.
Cải tạo xây dựng các khu chung cư cũ là công việc lớn, phức tạp, liên quan trực tiếp đến cuộc sống của một bộ phận lớn dân cư của Thành phố, tại Hà Nội đang gặp những khó khăn nổi cộm sau:
1. Quy hoạch đô thị: mô hình quy hoạch tiểu khu ở với những tiêu chuẩn nhà ở trong thời kế hoạch bao cấp của các chung cư cũ không còn phù hợp với mô hình phát triển trong kinh tế thị trường, đời sống xã hội của đô thị hiện đại. Tuy vậy, theo qui định trong Điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô của Chính phủ (Quyết định số 108/1998/ QĐ-TTg ngày 20/06/1998) và Nghị quyết số 07/2005/NQ-HĐND ngày 05/8/2005 của Hội đồng nhân dân Thành phố, các khu chung cư cũ tại Hà Nội đều nằm trong khu vực hạn chế phát triển, chỉ được cải tạo theo hướng: giảm mật độ cư trú bình quân, giảm mật độ xây dựng, tăng các diện tích cây xanh, không gian công cộng, diện tích đỗ xe,..., không làm tăng thêm dân số vào khu vực nội thành, tầng một không dùng làm chỗ ở mà chỉ dành cho nhu cầu công cộng, diện tích nhà ở sau xây dựng chỉ bố trí cho tái định cư tại chỗ và phục vụ các dự án GPMB khác trong nội thành. Những qui định này đang là những tham số trở ngại trong bài toán về qui mô xây dựng (tầng cao, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất) của các nhà đầu tư cũng như mong muốn của nhiều người sẽ sống trong các nhà chung cư cũ sau cải tạo xây dựng. Nhà đầu tư cần diện tích nhà ở để bán thu hồi vốn và sinh lãi, người được định cư thì muốn sẽ có nhà ở rộng hơn, tiện nghi hơn. Vì vậy, các chủ đầu tư dự án đều đề nghị được xây dựng với các chỉ tiêu cao hơn qui định trong Quy chuẩn xây dựng Việt Nam, trong các quy hoạch chi tiết các quận nội thành đã được phê duyệt (như: mở rộng lòng nhà thêm từ 4 đến 6m về một phía, công trình mới cao gấp nhiều lần công trình cũ - khu Nguyễn Công Trứ được đề xuất cao 5 đến 27 tầng, mật độ xây dựng 40%, hệ số sử dụng đất 4,4 lần...). Những đề xuất này làm tăng cục bộ về dân số trong khu hạn chế phát triển, trong khi đó vườn hoa, sân chơi, nhà trẻ, trường học, đường sá, cống rãnh, nước sạch, vệ sinh...tại đây không tăng kịp để đáp ứng chất tải đô thị. Trong các năm 2005, 2006, UBND Thành phố Hà Nội đã tích cực chỉ đạo lập quy hoạch chi tiết xây dựng thí điểm các khu chung cư cũ ở Kim Liên, Văn Chương, Nguyễn Công Trứ, nhưng bài toán về quy hoạch thì vẫn chỉ là sự vận dụng tối đa các tiêu chuẩn qui phạm hiện hành trong khuôn khổ được phép. Có thể vì thế mà mới có 3 khu chung cư cũ này được nghiên cứu lập quy hoạch, trong đó, khu B Kim Liên (B1-B14) là khu duy nhất có quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt. Ngoài ra, chưa có dự án xây dựng cải tạo chung cư cũ nào có quy hoạch chi tiết đồng bộ cả quy hoạch kiến trúc lẫn hạ tầng cơ sở văn minh hiện đại, xứng tầm ở Thủ đô.
2. Người đang sống trong các nhà chung cư cũ: điều tra xã hội học gần đây cho thấy, đa phần những hộ dân sống ở các tầng cao của nhà chung cư cũ đều đồng tình với chủ trương cải tạo. Ngược lại, những hộ sống ở tầng 1 thì không đồng ý vì họ có khả năng cơi nới diện tích ở, có khả năng kinh doanh, khai thác căn hộ của mình để sinh lời nên không dễ chấp nhận phá đi xây lại để mất tầng 1 rồi lại phải chuyển lên ở trên tầng cao. Ngay cả khi buộc phải như vậy thì họ vẫn có “lợi thế“ (đối với cả diện tích mà họ cơi nới, lấn chiếm ở tầng một) để thỏa thuận về bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư khi bị thu hồi đất. Quyền sở hữu, sử dụng nhà ở tại các chung cư cũ khá đa dạng. Cư dân trong các chung cư cũ đều có những hoàn cảnh kinh tế khác nhau phần lớn là khó khăn, thu nhập không cao, năng lực tài chính dành cho đầu tư nhà ở thấp, lại chưa kịp thay đổi lối sống dùng bếp lò, nơi giặt, chỗ phơi...với thang máy, điều hoà, ống thu rác...của nhà chung cư hiện đại, chưa có ý thức bảo vệ tu bổ môi trường ở. Rõ ràng là rất khó huy động được vốn để cải tạo xây dựng chung cư cũ từ chính những người dân đang sống tại đây.
3. Nhà đầu tư: luôn lấy lợi nhuận là mục tiêu cao nhất, các nhà đầu tư chưa thể tập trung vào cải tạo xây dựng chung cư cũ vì sự hấp dẫn của những cơn sốt của thị trường nhà chung cư cao cấp. Dù bán hay cho thuê với giá hàng ngàn USD/m2, thị trường nhà chung cư cao cấp đang phát triển với tiềm năng rất lớn, vượt ra khỏi ranh giới các đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội. Lợi nhuận từ những dự án đầu tư này lớn hơn, và tất nhiên, hấp dẫn hơn nhiều so với việc đầu tư vào các khu chung cư cũ. Cũng vì thế, đến nay các nhà đầu tư mới chỉ quan tâm tới những khu vực chung cư cũ có địa tô cao để dễ kinh doanh, thu hồi vốn nhanh.
4. Tái định cư, tạm cư: theo qui định của Thành phố, các chủ đầu tư xây dựng cải tạo chung cư cũ phải tự lo việc giải phóng mặt bằng, tạm cư cũng như tái định cư. Theo Nghị quyết của Hội đồng nhân dân Thành phố khoá XIII kỳ họp thứ 8, từ năm 2007 Thành phố sẽ không bố trí ngân sách xây dựng quỹ nhà tái định cư mà sẽ bàn giao toàn bộ quỹ nhà tái định cư (cơ sở vật chất và tài chính) cho Quỹ Đầu tư Phát triển Hà Nội để quản lý thu hồi và cho các dự án mới vay. Như vậy quỹ nhà tái định cư cũng đang được thị trường hóa. Với thực trạng nhà cửa và những người dân đang sống trong các nhà chung cư cũ nêu trên, câu chuyện tái định cư, tạm cư của các chung cư cũ quả là rất khó cho các nhà đầu tư, trong khi việc giải phóng mặt bằng và tái định cư để đầu tư các khu đô thị mới lại đơn giản hơn nhiều. Tổ chức thi công tại các khu chung cư cũ cũng khó khăn vì đây là những khu dân cư đông đúc, đường sá chưa được xây dựng mở rộng, các khoảng đất công bị chiếm dụng nên phải giải phóng mặt bằng và tái định cư thêm cho cả diện tích cần thiết để triển khai thi công xây dựng (các khu Kim Liên, Văn Chương).
5. Cơ chế chính sách: Cơ chế chính sách rõ ràng và hấp dẫn là điều quan trọng nhất đối với các nhà đầu tư. Hiện tại, chưa có cơ chế đầu tư, chính sách bồi thường, tái định cư hiện hành còn nhiều bất cập khiến các chủ đầu tư dự án xây dựng chung cư cũ chưa biết bồi thường, hỗ trợ GPMB ra sao đối với các diện tích cơi nới, lấn chiếm đất công vốn rất phổ biến tại các chung cư cũ. Trong khi các ngành chức năng còn đang xây dựng cơ chế, chính sách để thí điểm cho cải tạo xây dựng chung cư cũ thì các ngân hàng thương mại đang đua nhau tung ra những “sản phẩm” cho vay hấp dẫn, làm giảm bớt khó khăn huy động vốn của thị trường bán và cho thuê nhà chung cư mới.
Có thể nói, các dự án cải tạo xây dựng chung cư cũ ở Hà Nội mới tập trung giải quyết những yêu cầu cấp bách, nguy hiểm mà chưa thống kê, phân loại, đánh giá đầy đủ, chưa có quy hoạch, kế hoạch tổng thể cho toàn Thành phố, chưa phản ánh đầy đủ mọi vấn đề quy hoạch, đất đai, kinh tế, môi trường … của các chung cư cũ trong đô thị Hà Nội.
Từ nhiều năm nay, Nhà nước và Thành phố đã chủ trương, đã bố trí ngân sách cũng như tổ chức thực hiện cải tạo xây dựng chung cư cũ tại Hà Nội. Hầu hết nhân dân Thủ đô, nhất là những người đang sống trong các nhà chung cư cũ đều nhất trí ủng hộ việc cải tạo xây dựng lại các chung cư cũ. Các doanh nghiệp, các nhà đầu tư trong lĩnh vực nhà ở với những động thái tích cực cũng đã và đang quan tâm rất nhiều khu vực thị trường nhà ở này. Như vậy, tất cả các bên liên quan đều đã chung mục đích, đều sẵn sàng tham gia cải tạo xây dựng lại chung cư cũ. Song, kết quả đạt được lại không cao.
Vướng mắc từ đâu ? Phải chăng cơ chế quản lý hiện nay đối với xây dựng cải tạo chung cư cũ chưa thật hiệu quả, do gặp quá nhiều khó khăn, vấn đề chưa được tiếp cận một cách tổng hợp, toàn diện, có tính gốc rễ. Phải chăng từng lĩnh vực, từng đối tượng cụ thể cần được xem xét kỹ để từ mục tiêu và những đòi hỏi của thực tế khách quan mà xác định được những nguyên tắc quản lý rồi thể chế hoá thành những qui định khung, những hướng dẫn giúp các bên liên quan có thể linh hoạt tạo ra những cơ chế thích ứng, phù hợp cho quản lý đầu tư cải tạo xây dựng từng thể loại chung cư cũ tại Hà Nội. Có một điều quan trọng nhất trong mọi trường hợp là phải đảm bảo được mối quan hệ đồng thời về lợi ích giữa Người ở - Người đầu tư - Người quản lý. Để giải đáp những khúc mắc này, cần có những nghiên cứu khoa học có tính thực tiễn cao về những cơ sở cho việc hoàn thiện mô hình quản lý cải tạo xây dựng chung cư cũ tại Hà Nội.

Trần Đình Tuấn


Các tin khác
Nhà cao tầng Hà Nội ( 27/03/2008 )
Các yếu tố ảnh hưởng đến sự ổn định của hệ thống đê biển Đồng bằng Bắc Bộ ( 27/03/2008 )
Thiết kế và xây dựng công trình có hiệu quả năng lượng ( 27/03/2008 )
Những nhà máy điện tua bin khí hỗn hợp hiệu suất cao và an toàn sinh thái ( 27/03/2008 )
Khu nghỉ dưỡng suối nước nóng Hội Vân - Bình Định - Nơi đầu tư du lịch lý tưởng ( 27/03/2008 )
Nhà ở cho người cao tuổi ( 27/03/2008 )
 Tin mới nhất

Lộ trình đổi mới R&D Xây dựng và giao thông Hàn Quốc

Những năm qua, Hàn Quốc đã mở rộng rất nhiều đầu tư trong nghiên cứu và phát triển (R&D) khoa học và công nghệ và đã đạt được thành tựu có ý nghĩa. Bắt đầu như là một dự án hợp tác R&D công nghiệp – hàn lâm tháng 12/1994, dự án R&D công nghệ xây dựng và giao thông đã dần dần phát triển ra tổng số 16 dự án bao gồm “Dự án Nghiên cứu và Phát triển công nghệ xây dựng trọng điểm” năm 2006 với vốn Nhà nước được chi cho các dự án từ 1,2 tỷ won lên 262 tỷ won.


Thông báo về việc triệu tập đại hội lần thứ VI của Tổng Hội XDVN

Căn cứ vào Nghị quyết hội nghị BCH TW Tổng Hội XDVN lần thứ V khoá V ngày 6/12/2007, Đoàn Chủ tịch Tổng Hội XDVN đã có quyết định và thông báo về việc tổ chức đại hội khoá VI của Tổng Hội vào ngày 21/8/2008. Đoàn Chủ tịch Tổng Hội đã lập đề cương tổ chức đại hội và ra quyết định thành lập Ban Tổ chức để chuẩn bị đại hội.


Các đề tài NCKH của Tổng Hội được duyệt trong năm 2008

Theo công văn số 02/BXD-KHCN ngày 7/1/2008 của Bộ Xây dựng, về kế hoạch khoa học công nghệ và môi trường ngành xây dựng năm 2008, ban hành theo quyết định số 1535/QĐ-BXD ngày 28/12/2007 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Bộ Xây dựng thông báo chính thức các đề tài mà cơ quan thực hiện là Tổng Hội XDVN trong năm 2008 gồm 2 đề tài, đó là:


10 sự kiện quan trọng của Hội Môi trường đô thị Việt Nam năm 2007

1. Trong thời gian từ 28/2~13/3/2007, Hội đã cử 30 thành viên tham quan, học tập và trao đổi kinh nghiệm về xử lý chất thải công nghiệp và bảo vệ môi trường  ở Nhật Bản.
2. Đã tổ chức hội nghị BCH lần thứ 7 khoá II tại TP Hồ Chí Minh vào ngày 15/6/2007


Hoạt động của Hội Kết cấu và Công nghệ xây dựng Việt Nam

Họp Thường trực BCH
Ngày 19/1/2008, Hội đã họp hội nghị Thường trực BCH do Chủ tịch Hội, GS. TSKH. Nguyễn Văn Liên chủ trì. Hội nghị đã quyết định một số công tác quan trọng trong năm 2008.


Hội Xây dựng Hà Nội họp tổng kết công tác năm 2007

Sáng ngày 26/1/2008 tại Hội trường Công viên Bách Thảo, Hội Xây dựng Hà Nội đã họp hội nghị Tổng kết hoạt động năm 2007 với sự tham dự của các uỷ viên BCH Hội, lãnh đạo các chi hội cùng đại diện các Hội bạn. GS.TS. Nguyễn Mạnh Kiểm Chủ tịch Tổng hội XDVN và Phó Chủ tịch UBND Hà Nội Nguyễn Văn Khôi đã đến dự Hội nghị.