1/3/2014 12:57:00 PM
Print: Print this Article Email: Share:
Những năm gần đây, tại nước ta đã có nhiều cuộc hội thảo quốc gia cũng như quốc tế về chủ đề quy hoạch và phát triển đô thị, thế nhưng lại chưa có mấy hội thảo đánh giá kết quả quản lý phát triển đô thị theo quy hoạch. Nhìn chung, chính quyền các đô thị và các nhà làm chính sách quan tâm chủ yếu đến khâu lập, thẩm định và phê duyệt đồ án quy hoach mà chưa có sự chú ý đúng mức cần thiết đối với quản lý thực hiện quy hoạch.

NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ THEO QUY HOẠCH

TS Phạm Sỹ Liêm - PCT Tổng hội Xây dựng Việt Nam

 

 

MỞ ĐẦU

Những năm gần đây, tại nước ta đã có nhiều cuộc hội thảo quốc gia cũng như quốc tế về chủ đề quy hoạch và phát triển đô thị, thế nhưng lại chưa có mấy hội thảo đánh giá kết quả quản lý phát triển đô thị theo quy hoạch. Nhìn chung, chính quyền các đô thị và các nhà làm chính sách quan tâm chủ yếu đến khâu lập, thẩm định và phê duyệt đồ án quy hoach mà chưa có sự chú ý đúng mức cần thiết đối với quản lý thực hiện quy hoạch. Hậu quả là có sự cách biệt khá lớn giữa quy hoạch và thực tiễn phát triển của đô thị, nói cách khác là quy hoạch mất chức năng kiểm soát quá trình phát triển của đô thị! Quốc tế gọi hiện tượng này là “sự thất bại của quy hoạch” (Planning Failure). Chính vì vậy mà Chiến lược phát triển kinh tế-xã hội 2011-2020 yêu cầu phải “đổi mới cơ chế, chính sách, nâng cao chất lượng và quản lý chặt chẽ quy hoạch phát triển đô thị” (tr. 122 Văn kiện ĐH XI).

Không chỉ đối với nước ta, quản lý có hiệu lực và hiệu quả việc thực hiện quy hoạch đô thị cũng là thách thức to lớn đối với nhiều nước đang phát triển khác và cả nước Trung Hoa rộng lớn. 

Bốn năm sau khi Luật được ban hành, nay Tổng hội Xây dựng Việt Nam cùng với Bộ Xây dựng và Diễn đàn Đô thị Việt Nam tổ chức Hội thảo nhằm  đánh giá kết quả quản lý xây dựng đô thị từ loại 4 trở lên theo quy hoạch chung, trên cơ sở đó đưa ra một số đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả phát triển đô thị. Chúng tôi không đề cập đến một số chủ đề tuy quan trọng nhưng đã ít nhiều được thảo luận tại các cuộc hội thảo khác. Chúng tôi xin chân thành cảm ơn các Ông Trần Ngọc Hùng, Lưu Đức Hải, Trần Ngọc Thái, Đào Ngọc Nghiêm, Nguyễn Xuân Hải và các Bà Lê thị Bích Thuận, Trần Thu Hằng  đã đóng góp nhiều ý kiến quý báu cho Báo cáo này.

I. HIỆN TRẠNG ĐÔ THỊ VIỆT NAM

1. Việt Nam đang đô thị hóa nhanh

Bước vào Thế kỷ XXI, tỷ lệ đô thị hóa của nước ta là 24,2% (năm 2000), sau 12 năm tỷ lệ đó đã tăng lên đến hơn 32% (năm 2012). Dân số đô thị tương ứng là 18,7 triệu người tăng lên đến hơn 30 triệu người, bình quân mỗi năm tăng thêm 1 triệu người dân đô thị! Số đô thị cũng tăng nhanh, cuối năm 2011 có 731 đô thị nhưng đến cuối năm 2012 đã tăng thêm 34 đô thị mới, đưa tổng số đô thị lên 765 đô thị (2 loại đặc biệt, 13 loại 1, 10 loại 2, 53 loại 3, 62 loại 4, 625 loại 5), với nhịp độ tăng gần 3 đô thị mới mỗi tháng! Đô thị đóng góp khoảng 70% GDP quốc gia.

Không chỉ dân số đô thị tăng nhanh mà số lượng khách vãng lai trong nước và quốc tế đến các đô thị lớn và đô thị du lịch cũng tăng nhiều.

Thực ra dân số đô thị hiện nay được thống kê thấp hơn thực tế vì chưa bao gồm số dân phi nông nghiệp hiện sinh sống dọc theo các trục đường bộ trên khắp cả nước, tạo ra hiện tượng đô thị hóa phi chính thức.

Theo dự báo của Bộ Xây dựng thì đến năm 2015 sẽ có 870 đô thị với số dân 35 triệu (tỷ lệ đô thị hóa 38%), còn đến năm 2025 sẽ có 1000 đô thị với số dân 52 triệu (tỷ lệ đô thị hóa 50%).

2. Hiện trạng đô thị

Tiến vào Thế kỷ XXI, hệ thống đô thị Việt Nam phát triển ngày càng mạnh mẽ, phân bố tương đối đồng đều trên cả nước, đồng thời hình thành hai Vùng đô thị Hà Nội và TP Hồ Chí Minh làm hạt nhân tăng trưởng cho hai Vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc và phía Nam. Đà Nẵng và Cần thơ nổi lên thành trung tâm Vùng. Nhiều đô thị du lịch trở nên nổi tiếng trong và ngoài nước như Hạ Long, Huế, Hội An, Nha Trang, Đà Lạt, Vũng Tàu... Đô thị đã góp phần quan trọng đưa nước ta thoát khỏi ngưỡng nghèo để trở thành nước có thu nhập trung bình thấp. Diện mạo đô thị đang dần dần khởi sắc Hệ thống hạ tầng đô thi được cải thiện nhiều, nhất là đường sá, cầu vượt sông, cấp nước, cấp điện và chiếu sáng công cộng. Nhiều khu đô thị mới được xây dựng. Nhìn chung, các thành tựu của quá trình đô thị hóa Việt Nam gắn liền với những chuyển biến mạnh mẽ trên các mặt hành chính, không gian, kinh tế, dân số và phúc lợi.

Sở dĩ đô thị nước ta đạt được những thành tựu kể trên là do Đảng và Nhà nước ta kiên định đường lối đổi mới kinh tế và sự giúp đỡ quốc tế to lớn về nhiều mặt, cùng với sự nỗ lực vượt qua thách thức của chính quyền và nhân dân các đô thị.

Tuy có nhiều tiến bộ nhưng hiện trạng đô thị nước ta cũng bộc lộ nhiều yếu kém như:

- Kiến trúc đô thị bị coi nhẹ, có nhà đẹp nhưng hiếm đường phố văn minh, hiện đại; nhiều đô thị kém bản sắc;

- Thiếu nhà ở và không gian công cộng; thị trường bất động sản yếu kém và rối loạn;

- Tắc nghẽn giao thông, ô nhiễm môi trường nước và không khí, ngập lụt cục bộ khi mưa to hoặc triều cường,  nhất là tại các đô thị lớn; độ bao phủ các dịch vụ công cộng còn thấp tại các đô thị vừa và nhỏ;

- Tỷ lệ hộ nghèo giảm nhưng mức độ chênh lệch giàu nghèo tăng;

- Tình hình trật tự trị an đang xấu đi.

Các mặt yếu kém kể trên đã tác động xấu đến chất lượng cuộc sống của người dân và môi trường kinh doanh trong đô thị, ảnh hưởng không tốt đến năng lực cạnh tranh quốc gia.

Tình trạng của đô thị còn nhiều yếu kém như đã nói trên là do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan gây ra.

- Nguyên nhân khách quan là hậu quả chiến tranh và cơ chế bao cấp trước đây chậm được khắc phục; quá trình đô thị hóa nhanh, toàn cầu hóa và biến đổi khí hậu toàn cầu đặt ra nhiều thách thức cho quản lý đô thị;

- Nguyên nhân chủ quan bao gồm: thiếu tầm nhìn chiến lược; thể chế hành chính và thị trường chậm được đổi mới; ít chú trọng nghiên cứu lý luận và học tập kinh nghiệm quốc tế; coi nhẹ khâu tổng kết để rút ra các bài học thực tiễn; tình trạng kém minh bạch của bộ máy quản lý đô thị.

II. KHÁI NIỆM CHUNG VỀ QUẢN LÝ THỰC HIỆN QUY HOẠCH ĐÔ THỊ

1. Nguyên tắc quản lý

Chính phủ và Bộ Xây dựng đã ban hành một loạt Nghị định, Thông tư có liên quan tới quản lý thực hiện quy hoạch đô thị. Các chính quyền địa phương cũng ra nhiều quyết định, chỉ thị về tổ chức thực hiện và quản lý phát triển đô thị địa phương mình theo quy hoạch. Tuy vậy chính quyền các đô thị vẫn gặp nhiều lúng túng trong thực thi do chưa nắm vững các nguyên tắc sau:

1. Phát triển tổng hợp cả chất lượng cuộc sống người dân và năng lực cạnh tranh của đô thị theo mô hình Đô thị ECO2-Đô thị sinh thái kiêm kinh tế; nắm vững và tận dụng hiệu ứng tụ tập (agglomeration effect) và hiệu ứng quy mô (scale effect) trong quản lý phát triển theo quy hoạch, không đầu tư phân tán, dàn trải; tận dụng triệt để đất đai đô thị hiện có trước khi mở rộng đô thị.

2. Chuẩn xác hóa các mục tiêu phát triển; xác lập  các chính sách, thể chế, phương thức và công cụ phát triển, các dự án trọng điểm và thứ tự ưu tiên của chúng trong giai đoạn phát triển đầu tiên, và cũng như vậy khi  đến giai đoạn tiếp theo. Nguồn vốn quan trọng nhất của các dự án phát triển hạ tầng phải được huy động từ khai thác đất đai đô thị.

Đô thị lớn cần có các chương trình riêng biệt về cải tạo khu đô thị hiện có, phát triển khu đô thị mới và bảo tồn các di sản văn hóa lịch sử cũng như các cảnh quan đặc sắc của đô thị.

3. Xây dựng chính quyền đô thị trị lý và quản lý giỏi. Xác lập quan hệ đúng đắn giữa chính quyền với thị trường: chính quyền đưa ra chính sách, khung pháp lý và thể chế, kiểm soát và xử lý các ngoại ứng có hại của thị trường, tạo điều kiện cho thị trường hoạt động nhưng không làm thay thị trường. Xây dựng quan hệ mật thiết với cộng đồng, thực hiện dân chủ ở cơ sở.

Phát triển đến đâu phải quản lý tốt đến đấy. Theo dõi và định kỳ đánh giá kết quả thực hiện các chính sách, chương trình và dự án phát triển, thông qua đó mà xây dựng chính quyền đô thị hiện đại và vững mạnh.

2. Nội dung quản lý

Luật Quy hoạch Đô thị ra đời năm 2009 dành Chương V gồm 5 Mục để quy định tổ chức và quản lý phát triển đô thị theo quy hoạch như sau:

2.1. Tổ chức công bố quy hoạch đô thị.

Quy hoạch tổng thể đô thị sau khi được phê duyệt đều được công bố, thế nhưng hiếm khi quy hoạch đó, kể cả Quy định quản lý theo đồ án quy hoạch, được in thành ấn phẩm để phát hành rộng rãi theo Điều 53 Luật QHĐT. Thiếu sót này đã hạn chế việc theo dõi và đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch trong từng giai đoạn phát triển đô thị.

2.2. Quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị.

Đây không chỉ là công việc của các cơ quan nghiệp vụ mà quan trọng hơn, còn là trách nhiệm chỉ đạo của người đứng đầu chính quyền nhằm tạo ra bản sắc (character), thương hiệu (brand) và hình tượng (image) đô thị, tạo ra cảm nhận nơi chốn (sense of place) và cảm nhận quy thuộc (sense of belonging) cho mọi người sinh sống và làm việc trong đô thị, để cuối cùng tạo ra được các cộng đồng có chất lượng sống tốt (livable communities) mà mỗi thành viên đều có được cảm nhận cộng đồng (sense of community), đồng thời xây dựng được một nền kinh tế sôi động có năng lực cạnh tranh mạnh mẽ.

2.3. Quản lý và sử dụng đất đô thị theo quy hoạch, kiểm soát được mật độ đô thị.

Đây là nội dung quản lý có tầm quan trọng hàng đầu trong quản lý thực hiện quy hoạch đô thị, liên quan chặt chẽ với phát triển không gian và hệ thống hạ tầng đô thị, vì vậy sẽ được thảo luận cụ thể trong phần sau.

2.4. Quản lý xây dựng hệ thống các công trình hạ tầng và không gian ngầm đô thị theo quy hoạch.

Phát triển hạ tầng và không gian ngầm đô thị là trách nhiệm của chính quyền. Vấn đề mấu chốt không chỉ là huy động các nguồn lực tài chính và lập kế hoạch cho các dự án đầu tư xây dựng mà quan trọng hơn, chính là vấn đề phối hợp chúng trong một chương trình phát triển thống nhất với thứ tự ưu tiên rõ ràng, đảm bảo sự đồng bộ giữa các công trình trên và dưới mặt đất. Cần có biện pháp chống lãng phí và tham nhũng trong các dự án công.

2.5. Quản lý phát triển khu đô thị mới, cải tạo khu đô thị cũ, bảo tồn di sản và cảnh quan đặc sắc.

Đây là ba phần riêng biệt cần đến tư duy và  phương thức quản lý khác nhau của Chương trình phát triển đô thị theo quy hoạch, vì vậy các đô thị lớn đều cần xây dựng thể chế quản lý đặc thù cho mỗi phần. Nội dung quản lý từng phần thực ra là tổng hợp cả ba nội dung quản lý không gian, quản lý sử dụng đất đai và phát triển hạ tầng.

3. Thể chế và công cụ quản lý

Sau khi đưa ra mục tiêu và xây dựng chính sách cho giai đoạn phát triển trước mắt thì công việc tiếp theo là phải tạo lập được thể chế quản lý thích hợp và đưa ra được bộ công cụ quản lý có hiệu lực.

a) Thể chế quản lý đô thị

Thể chế quản lý đô thị nước ta hiện thời dựa chủ yếu vào phân công và phân cấp, thế nhưng cần tiếp tục hoàn thiện các khâu sau đây:

- Cấp tỉnh cần phân cấp trách nhiệm quản lý đúng mức cho từng loại thành phố và thị xã thuộc tỉnh tùy nhằm tăng quyền tự chủ của các đô thị này, như về quản lý các chợ trung tâm, các trường THPT cấp ba, các công trình hạ tầng đô thị. Cũng tương tự như vậy giữa cấp huyện và cấp thị trấn.

- Coi trọng phân công và phân cấp quản lý nhưng đồng thời phải có biện pháp phối hợp để không xẩy ra chồng chéo hoặc bỏ sót công việc. Cần xây dựng thể chế chỉ đạo thống nhất về quy hoạch, kiến trúc và hệ thống hạ tầng.

- Tăng cường tính chuyên nghiệp và tính minh bạch trong quản lý dự án công thông qua thuê tư vấn quản lý dự án. Mặt khác, cần sớm nghiên cứu áp dụng phương thức hợp tác Nhà nước và tư nhân PPP trong phát triển hạ tầng và cung ứng dịch vụ công cộng.

- Áp dụng mô hình chính quyền đô thị để thay thế thể chế hiện hành ít phân biệt giữa quản lý đô thị với khu vực nông thôn.

Tóm lại, việc hoàn thiện thể chế quản lý đô thị đang trở thành nhiệm vụ cấp bách của Nhà nước ta hiện nay.

b. Công cụ quản lý

Công cụ quản lý phát triển đô thị theo quy hoạch bao gồm: i) Công cụ quy hoạch và kế hoạch; ii) Công cụ pháp lý; iii) Công cụ hành chính; iv) Công cụ tài chính; v) Công cụ truyền thông. Công cụ nào cũng quan trọng nhưng Báo cáo này chỉ tập trung thảo luận cụ thể hai công cụ hành chính và tài chính mà thôi.

III. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ THEO QUY HOẠCH

1. Giữa quy hoạch và thực tiễn phát triển đô thị có khoảng cách lớn

Trong thời kỳ chuyển tiếp sang Thế kỷ XXI, thực tiễn phát triển đô thị nước ta cũng như các nước khác chứng tỏ phương pháp quy hoạch đô thị truyền thống cùng với thể chế và năng lực quản lý yếu kém của chính quyền đô thị thường dẫn đến sự cách biệt khá lớn giữa đồ án quy hoach với thực tiễn phát triển đô thị. Tư duy quy hoạch dựa trên chủ nghĩa công năng đầu thế kỷ XX khiến giao thông đô thị căng thẳng, vai trò của khu thương mại trung tâm (CBD) bị giảm sút, đường phố bị bài xích, bản sắc đô thị bị coi nhẹ. Các biến động kinh tế-xã hội, khoa học-công nghệ và khí hậu-môi trường diễn ra khá nhanh và khó lường trong bối cảnh toàn cầu hóa khiến các dự báo phát triển đô thị dài hạn tới 20-25 năm khó sát với thực tế, vì vậy nếu không được điều chỉnh thường xuyên thì quy hoạch khó có thể được thực hiện suôn sẻ. 

Để thấy rõ điều này, có thể tham khảo ý kiến của một số chuyên gia quốc tế về vấn đề tổ chức thực hiện quy hoạch ở nước ta.

Trong một nghiên cứu công phu gần đây, các chuyên gia quy hoạch đô thị nước Pháp nhận xét rằng khoảng cách giữa quy hoạch và thực tiễn tại TP HCM thể hiện ra trên các mặt sau:

- Quy mô dân số trong quy hoạch khác với thực tế;

- Nhà đầu tư không tuân thủ giấy phép xây dựng, nhiều nhà xây cao vượt giấy phép; tình trạng xây dựng không phép;

- Quy hoạch ban đầu của các dự án lớn không được tuân thủ, hạ tầng không được xây dựng theo quy hoạch (đường xá);

- Tình trạng xây dựng tự phát (không có hạ tầng) ở ven nội và ven khu công nghiệp, không quan tâm đến đất lúa và ngập lụt;

- Nhiều công trình có giá trị di sản (như biệt thự) bị phá dỡ.

Nguyên nhân tình trạng nói trên được cho là:

- Thiếu sự đồng thuận xã hội và “hợp đồng xã hội” về lợi ích công cộng và sự tuân thủ quy định của chính quyền;

- Công chúng thiếu tin tưởng vào quyết định của chính quyền vì chúng có tính áp đặt;

- Quyền sử dụng đất và quyền tài sản cũng như quá trình xin cấp phép xây dựng không được đảm bảo chắc chắn;

- Không đảm bảo chắc chắn về kỳ hạn hoàn thành công trình hạ tầng;

- Tình trạng thiếu minh bạch về giá BĐS đã cản trở việc xây dựng các chính sách dựa  trên dữ liệu thực tế;

- Quá trình quy hoạch tương đối phức tạp, gắn chặt với mục tiêu, dù rằng đã có Đổi mới và áp dụng cơ chế thị trường; các quyết định đưa ra lẻ tẻ vì thiếu chiến lược và các ưu tiên;

- Thiếu sự phối hợp và hợp tác giữa các cơ quan nhà nước, giữa cấp thành phố và cấp quận, giữa khu vực công và khu vực tư nhân.

Còn theo đánh giá của Viện Nghiên cứu Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh được dẫn trong cùng tài liệu này thì quy hoạch đô thị ở Việt Nam bất kể nhìn từ khía cạnh phương pháp luận, lý luận và thực tiễn đều đang được tập trung hóa cao, khiến cho sản phẩm quy hoạch nhanh chóng bị lỗi thời, cách tiếp cận chủ yếu từ trên xuống theo kiểu áp đặt, sự phối hợp liên ngành rất hạn chế và phương pháp luận quy hoạch lạc hậu trong bối cảnh toàn cầu hóa.

Trong một nghiên cứu khác của D. Albrect, H. Hocquard và P. Papin, sau khi xem xét quá trình đô thị hóa và các dịch vụ công cộng địa phương ở Việt Nam, các tác tác giả đưa ra kết luận:

- Các nhu cầu to lớn đòi hỏi một khung quản lý đảm bảo hơn;

- Các phương tiện tài chính cần được tăng cường;

- Công tác trị lý (governance) cấp tỉnh và cấp đô thị cần được cải thiện;

- Cần có sự minh bạch lớn hơn.

 Theo phân tích của một nhóm chuyên gia Ngân hàng Thế Giới trong báo cáo Đánh giá đô thị hóa ở Việt Nam4 công bố gần như đồng thời với nghiên cứu của các chuyên gia Pháp thì sự phát triển hệ thống đô thị Việt Nam gắn với 5 chuyển biến về: i) Hành chính; ii) Không gian; iii) Kinh tế; iv) Dân số; và v) Phúc lợi. Các chuyên gia này đánh giá đô thị hóa ở Việt Nam đạt được nhiều thành tựu nhưng để đảm bảo tính bền vững trong tăng trưởng, cần chuyển đổi từ phát triển dựa vào lao động chi phí thấp và khai thác tài nguyên thiên nhiên sang chú trọng nhiều hơn đến tăng năng suất và áp dụng tiến bộ công nghệ, đồng thời tăng tính ổn định kinh tế vĩ mô. Họ nhận xét “quy hoạch và quản lý đô thị ở Việt Nam vẫn chủ yếu dựa vào các nguyên tắc thiết kế tĩnh” và đề xuất “Việt Nam nên xem xét việc bổ sung công tác quy hoạch tổng thể bằng các cập nhật quy hoạch chiến lược thường xuyên hơn và các chiến lược quản lý thích ứng, dựa trên các số liệu kinh tế-xã hội hiện tại và các xu hướng thị trường thực tế nhằm hỗ trợ và dẫn dắt quá trình phát triển theo định hướng thiết kế”. Từ đó các chuyên gia xác định một số chủ đề mà các nhà làm chính sách cần chú ý hơn, bao gồm:

- Đảm bảo khả năng cạnh tranh trên toàn cầu của hai Vùng đô thị TP Hồ Chí Minh và Vùng đô thị Hà Nội, gắn với vai trò chi phối của hai vùng kinh tế trọng điểm Đông Nam bộ và ĐB Sông Hồng, là yêu cầu quan trọng;

- Đầu tư cho kết cấu hạ tầng có vai trò thiết yếu trong việc phát triển và duy trì khả năng cạnh tranh của các vùng kinh tế mạnh nhất nước. Giảm chi phí vận tải ở các vùng này là ưu tiên lớn;

- Quy hoạch đô thị phải tạo điều kiện thuận lợi cho sự hoạt động và lưu thông linh hoạt của các thị trường nhà đất; cập nhật quy hoạch chiến lược thường xuyên hơn; việc thành lập Viện NC Phát triển TP. HCM để tập trung các nhà quy hoạch xã hội, kinh tế, sử dụng đất và không gian là bước phát triển quan trọng;

- Phát triển mạng lưới giao thông công cộng là rất cần thiết và là thách thức lớn;

- Đất đai cần có khả năng thích ứng với những mục đích sử dụng khác nhau theo nhu cầu thị trường về mật độ và phát triển đất; cần tăng cường tính minh bạch, hiệu quả và bình đẳng trên thị trường sử dụng đất;

- Tăng khả năng tiếp cận một số ngành dịch vụ chủ chốt, cải thiện tính bền vững tài chính của các dịch vụ đó.

2. Đánh giá thực trạng quản lý phát triển đô thị Việt Nam theo quy hoạch

Sau hơn hai mươi năm Đổi mới, đô thị Việt Nam đã có nhiều biến đổi mạnh mẽ, trở thành các trung tâm tăng trưởng cho nền kinh tế đất nước, nhưng cũng đang gặp phải nhiều thách thức to lớn như  các chuyên gia quốc tế đã đánh giá. Sau đây là kết quả đánh giá tóm lược thực trạng quản lý phát triển đô thị Việt Nam theo Phân tích SWOT:

Mặt mạnh:

- Tất cả đô thị từ loại 4 trở lên và phần lớn đô thị loại 5 đều đã có quy hoạch tổng thể;

- Khung pháp lý quản lý phát triển đô thị theo quy hoạch đã hình thành về đại thể ( Luật Đất đai, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Bảo vệ môi trường, cùng với các văn bản dưới luật có liên quan của Chính phủ và cấp tỉnh);

- Vai trò của thị trường trong phát triển đô thị , nhất là thị trường bất động sản, ngày càng trở nên quan trọng;

Mặt yếu kém:

- Phát triển đô thị chưa được kiểm soát đúng mức theo quy hoạch và kế hoạch; đô thị thiên về phát triển theo bề rộng, xem nhẹ chất lượng; hệ thống hạ tầng thiếu đồng bộ và thường bị quá tải;

- Quy hoạch đô thị tách rời quy hoạch nông thôn; xây dựng tại ngoại thành không được kiểm soát; hiện tượng đô thị hóa lan tỏa tự phát (urban sprawl) ven các tuyến đường bộ đã trở thành tai họa rất khó khắc phục;

- Năng lực quy hoạch và thực hiện quy hoạch đô thị trong kinh tế thị trường có nhiều lúng túng, chậm đổi mới, chấp pháp không nghiêm; bộ máy chính quyền đô thị nặng nề, kém tính chuyên nghiệp, còn thể chế quản lý thì không khác gì mấy với khu vực nông thôn;

- Quản lý đất đô thị có nhiều yếu kém. Giá đất đô thị tăng nhanh làm cho chi phí đầu tư phát triển đô thị trở nên quá đắt đỏ; đất đai hiện có chưa được khai thác đầy đủ đã vội mở rộng địa giới nội thành, nội thị; nguồn tài chính đất đai bị sử dụng lãng phí và thiếu minh bạch.

Cơ hội

- Chiến lược phát triển KTXH 2011-2020 đưa ra quan điểm phát triển nhanh gắn liền với phát triển bền vững, phát triển bền vững là yêu cầu xuyên suốt, và chỉ đạo tỷ lệ đô thị hóa đạt trên 45%, hạn chế tác hại thiên tai và ứng phó biến đổi khí hậu, nhất là nước biển dâng. Một trong 3 đột phá chiến lược là xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng đồng bộ, tập trung vào hệ thống giao thông và hạ tầng đô thị lớn. Chính phủ đã ban hành chiến lược phát triển bền vững và chiến lược tăng trưởng xanh;

- Quá trình chuyển đổi đô thị của Việt Nam trùng khớp với sự chuyển đổi lớn trong quan điểm toàn cầu về phát triển đô thị. Định hướng phát triển đô thị bền vững ở nước ta được nhiều tổ chức phát triển quốc tế quan tâm giúp đỡ;

- Nền kinh tế quốc dân tăng trưởng chậm lại tạo sức ép phải đổi mới phương thức quản lý phát triển đô thị.

Thách thức

- Tư duy phát triển đô thị, lý luận quy hoạch đô thị, thể chế và năng lực quản lý đô thị chưa theo kịp yêu cầu của thời đại và đổi mới kịp thời để thích ứng và phát huy được tác dụng của thị trường, hướng tới tăng trưởng xanh, ứng phó biến đổi khí hậu và nâng cao năng lực cạnh tranh đô thị trong bối cảnh toàn cầu hóa;

- Vai trò các đô thị trong ba vùng kinh tế trọng điểm cần được nâng cao hơn nữa. Hai Vùng đô thị lớn Thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh cần được quy hoạch và xây dựng thể chế phối hợp quản lý thích hợp; 

- Khắc phục tình trạng quan liêu, tăng cường tính minh bạch và trách nhiệm giải trình của chính quyền đô thị, kiên quyết chống lãng phí, thất thoát. 

Tóm lại, để đưa đô thị nước ta phát triển vừa nhanh vừa bền vững, đóng vai trò là “cỗ máy tăng trưởng” quốc gia để Việt Nam không rơi vào cái “bẫy phát triển trung bình” mà ADB vừa lên tiếng cảnh báo đối với các nền kinh tế châu Á, thì cần thực hiện chiến lược chuyển đổi từ tăng trưởng dựa trên tài nguyên (phụ thuộc vào nguồn lao động giá rẻ và vốn tư bản) sang tăng trưởng dựa vào năng suất cao và sự đổi mới, mà muốn vậy thì phải đầu tư vào cơ sở hạ tầng và hệ thống giáo dục. Vì vậy trách nhiệm chính quyền các đô thị nước ta rất nặng nề, trong đó có trách nhiệm nâng cao hiệu quả quản lý phát triển đô thị theo quy hoạch để không phải trả giá đắt cho tăng trưởng quốc gia như hiện nay với chỉ số ICOR đang vào khoảng 6~7, cao gấp rưỡi đến gấp đôi các nước trong khu vực! Là nước phát triển sau, chúng ta có thể học tập kinh nghiệm của các nước đi trước để làm tốt công việc của mình.

IV. HỌC TẬP VÀ ÁP DỤNG KINH NGHIỆM QUỐC TẾ

Nhiều nước đã tích lũy được kinh nghiệm bổ ích về quản lý phát triển đô thị theo quy hoạch, nhưng ở đây chỉ chọn lựa và giới thiệu tóm lược một số biện pháp và công cụ quản lý tiên tiến thích hợp với quản lý đô thị nước ta hiện nay. Riêng đối với vai trò chính quyền đô thị hiện đại đang được nhiều nước và các tổ chức phát triển quan tâm nghiên cứu, chúng tôi chỉ có thể giới thiệu khái niệm rất tóm lược để lưu ý các nhà làm chính sách và mong sẽ có nhiều cơ hội  trở lại chuyên đề đang bị bỏ quên này.

1. Quản lý đất đai và mật độ đô thị

Đất đai có vai trò quan trọng hàng đầu trong thực hiện quy hoạch đô thị, nhưng đất đô thị lại không được Luật Đất đai 2003 xem là một loại đất riêng biệt như đất nông nghiệp hay đất khu công nghiêp nên không được thống kê chính thức như khi còn Luật Đất đai 1993, lúc đó đất đô thị được quy thành một trong 6 loại đất (năm 1994 được thống kê là 63.000 ha, năm 2005 đã là 115.545 ha). Việc thiếu số liệu đất đai xác thực là một trở ngại cho việc nghiên cứu quá trình đô thị hóa Việt Nam.

Theo Định hướng phát triển đô thị đến năm 2025 thì đất đô thị năm 2015 cần tới 400.000 ha và năm 2025 cần 450.000 ha (1,4% diện tích cả nước). Đây cũng là một thách thức lớn trong bối cảnh nước ta chịu tác động nặng nề của nước biển dâng, mà để vượt qua thì phải phát triển đô thị theo chiều sâu chứ không nên dàn trải theo bề rộng và vội mở rộng đô thị khi đất đô thị hiện có chưa khác thác hết.

Một số chủ đề quan trọng về quản lý đất đai trong quá trình thực hiện quy hoạch đô thị là: i) Lập kế hoạch sử dụng đất và sử dụng các công cụ quy hoạch; ii) Gom đất và điều chỉnh đất; iii) Quản lý cốt nền; iv) Tài chính đất đai. Ba chủ đề đầu được thảo luận trong đoạn tiếp theo, riêng tài chính đất đai sẽ được thảo luận trong mục công cụ tài chính đô thị.

1.1. Quản lý đất đai

Lập  kế hoạch sử dụng đất đô thị và sử dụng các công cụ quy hoạch

Quy hoạch tổng thể đô thị nước ta được lập cho thời hạn 20-25 năm và được thực hiện theo từng giai đoạn, vì vậy việc đầu tiên cần làm trong thực hiện quy hoạch đô thị là lập kế hoạch sử dụng đất đô thị dựa trên quy hoạch tổng thể cho kỳ hạn 5 năm sắp đến theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, để có cơ sở lập quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị phục vụ cho các dự án phát triển đô thị tại khu đô thị hiện có và khu đô thị mới (Ở Ấn Độ thì đó là kế hoạch tổng hợp trung hạn phát triển không gian-kinh tế đô thị /Medium-term comprehensive plan of urban spatio-economic development). Quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị là những công cụ quy hoạch rất quan trọng đối với sử dụng đất, phải có bản Quy định quản lý kèm theo và được công bố rộng rãi để tiện theo dõi và đánh giá.

Ngày nay các nước đều áp dụng nguyên tắc sử dụng đất hỗn hợp (mixed land-use), khác với chủ nghĩa công năng ở thế kỷ XX quy định mỗi khu đất đô thị chỉ được sử dụng theo một trong ba chức năng ở, làm việc và mua sắm-giải trí, được kết nối với nhau bằng không gian giao thông. Phương thức sử dụng đất đô thị như vậy làm cho người dân suốt ngày phải di chuyển từ khu chức năng này sang khu chức năng khác, khiến giao thông đô thị trở nên căng thẳng. Đô thị học ngày nay khuyến khích sử dụng đất hỗn hợp nhiều chức năng khác nhau để người dân chỉ cần di chuyển trong cự ly ngắn, thậm chí bằng đi bộ hay xe đạp là có thể đến nơi mình cần trong ngày. Phương thức sử dụng đất hỗn hợp truyền thống chính là các đường phố cung ứng nhiều việc làm và các dịch vụ cần thiết trong ngày nên người dân không phải đi xa, cùng với mạng đường dạng bàn cờ cho phép có ít nhất hai lối tiếp cận đến một địa chỉ nên hạn chế được tắc nghẽn giao thông. Đường phố cũng là không gian công cộng, nơi người dân có nhiều cơ hội giao tiếp, vì vậycaanf có lối đi cho người tàn tật, được trang bị phương tiện vệ sinh công cộng, nơi nghỉ chân và chỗ tránh mưa nắng dưới mái hiên.

Các quy hoạch chi tiết là cơ sở để lập dự án đầu tư xây dựng và cấp giấy phép xây dựng nhằm thực hiện kế hoạch sử dụng đất trước mắt, chứ không phải để “phủ kín” đô thị khiến nẩy sinh tình trạng “quy hoạch treo”. Các khu đô thị mới cần phát triển liền khoảnh để tận dụng hạ tầng khung của đô thị. Quy hoạch cải tạo, chỉnh trang đô thị là cơ sở cho việc lập các dự án đầu tư cải tạo, chỉnh trang hoàn chỉnh từng khu đô thị cũ, làm đâu gọn đấy, không để khắp nơi đều có công trường xây dựng ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân và việc vận hành của đô thị.

Thu hồi đất, gom đất và điều chỉnh đất

Thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và tổ chức tái định cư để có đất “sạch” theo yêu cầu của từng dự án phát triển đô thị hiện đang gặp nhiều trở ngại, ít được nhân dân ủng hộ, không những làm cho tiến độ thực hiện dự án bị chậm trễ nhiều năm, chi phí tốn kém hơn mà nhiều khi còn gây ra bất ổn xã hội. Ngoài các nguyên nhân khác, một thực trạng không công bằng là các chủ sử dựng đất tùy theo vị trí thửa đất của mình trên mặt bằng được giải phóng mà có thể trở thành bên được hưởng lợi hay bên bị thiệt hại trong quá trình thực hiện dự án phát triển đô thị, vì vậy các nhà làm chính sách  cần tìm mọi cách cải thiện tình trạng khó khăn này. Một phương thức được xem xét là thực hiện dự trữ đất, tức là tạo mặt bằng đất đai liền khoảnh rộng lớn theo quy hoạch và được trang bị đầy đủ hạ tầng kỹ thuật khung rồi mới tiếp nhận các dự án phát triển.

Ngoài phương thức dự trữ đất dựa trên quyền lực nhà nước, gần đây các nước còn có phương thức gom đất (land pooling)/ điều chỉnh đất (land readjustment)/ hợp khối đất (land consolidation) theo cơ chế thị trường để có các lô đất vuông vức, ngay ngắn với các tuyến đường mới, nhằm cải tạo và chỉnh trang đô thị phù hợp với yêu cầu của quy hoạch. Nhiều dự án mở rộng đường cũ hoặc mở đường mới trong đô thị nước ta đã tạo ra các tòa nhà “siêu mỏng” hoặc “siêu méo” không vuông góc với đường phố chính là do đã bỏ qua khâu gom đất và điều chỉnh đất. Để khắc phục tình trạng này, Khoản 3 Điều 31 và Khoản 4 Điều 62 Luật Quy hoạch đô thị đã có những quy định rất cụ thể nhưng rất tiếc các quy định này thường bị chính quyền các đô thị viện những khó khăn để làm ngơ.

Các phương thức gom đất và điều chỉnh đất theo cơ chế thị trường được một số nước như Nhật Bản, Hàn Quốc, Ấn Độ, Nepal nghiên cứu áp dụng và đạt được kết quả tốt, và cũng được một số nước khác như Anh, Hoa Kỳ quan tâm.

Ý tưởng chủ đạo của gom đất và điều chỉnh đất là chính quyền đô thị khởi xướng dự án cải tạo đô thị và các chủ tài sản trong khu vực dự án cùng thương lượng hợp tác thực hiện dự án, đôi khi có cả sự tham gia đầu tư của khối kinh doanh, để tạo ra khu vực đất đai rộng lớn được trang bị đầy đủ hạ tầng, phù hợp với yêu cầu quy hoạch và mọi bên tham gia đều được hưởng lợi một cách công bằng, kể cả việc tái định cư trở lại tại nơi này và trang trải chi phí phát triển hạ tầng. Nếu còn dư đất thì thông qua đấu giá đất, các nhà kinh doanh bất động sản vào đầu tư phát triển khu vực đã có sẵn mặt bằng. Trong H.1 là một ví dụ về gom đất tại Nagoya, Nhật bản.

Hiển nhiên gom đất là quá trình thương lượng, bàn bạc khó khăn, tốn thời gian, đòi hỏi chính quyền phải có năng lực tương xứng và cần đến sự tham vấn của tổ chức tư vấn chuyên nghiệp thạo việc. Thế nhưng một khi đã hoàn thành giai đoạn chuẩn bị thì việc thực hiện gom đất lại rất suôn sẻ, nhanh chóng, tạo thuận lợi cho phát triển đô thị theo quy hoạch. Gom đất chính là phương thức hoàn toàn phù hợp với phương châm “Nhà nước và nhân dân cùng làm” của Nhà nước Việt Nam và giúp gỡ khó cho việc thu hồi đất hiện nay.

       

Hình 1. Cơ chế điều chỉnh đất của Nhật Bản (nguồn: Nagoya City Planning Bureau and the Lincoln Institute)

Quản lý cốt san nền

Cốt nền là một đầu ra chủ yếu của việc chuẩn bị đất xây dựng đô thị và có liên quan mật thiết với quy hoạch hệ thống hạ tầng, nhất là với cốt nền đường và hệ thống thoát nước mưa. Quy hoạch thoát nước, trong đó có việc xác định cốt san nền, được tiến hành trong quy hoạch chung và cả quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, thế nhưng việc quản lý thực hiện cốt san nền theo đúng quy hoạch không phải đơn giản. Cốt san nền trong quy hoạch chung chỉ có tính khống chế để đảm bảo việc thoát nước tổng thể khi đô thị khi xây dựng hoàn chỉnh theo quy hoạch chung. Sự rối loạn trong quản lý cốt san nền bắt đầu xuất hiện trong quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết vì hai lẽ: 1) Do các dự án phát triển bất động sản được lập ra rải rác tại những nơi chưa có hạ tầng khung nên phải định ra cốt san nền cục bộ để có hướng thoát nước “tạm thời” vào nơi trũng ở gần như ao hồ hiện có,  thế  nhưng hướng tạm thời đó rất có thể bị một dự án đi sau chặn lại, gây hiện tượng úng ngập cục bộ; 2) Do chưa phối hợp tốt việc phân cấp cấp phép xây dựng giữa cấp thành phố và cấp quận, và giữa các các cơ quan chủ quản dự án hạ tầng nên dễ xẩy ra sự thiếu thống nhất trong quản lý cốt san nền.

Tình trạng xây dựng tự phát và các yếu kém trong quản lý cốt san nền đã gây ra tình trạng ngập lụt đô thị khi mưa to hay lúc triều cường. Cách khắc phục là phải phát triển đô thị trên quỹ đất đã được dự trữ theo quy hoạch, thực hiện chuẩn bị đất đai hoàn chỉnh rồi mới cấp đất cho các dự án bất động sản riêng lẻ. Mặt khác phải kiên quyết chống hiện tượng xây dựng tự phát trên đất ven nội và dọc các tuyến đường ngoại thành.

1.2. Quản lý mật độ đô thị

Quản lý sử dụng đất đai có liên quan mật thiết với quản lý dân số, nói rộng ra là với hình thái đô thị (urban form), tức là cấu trúc không gian của việc định cư mà nhân tố quan trọng là mật độ đô thị (urban density) với 2 độ đo cơ bản là mật độ dân số và mật độ xây dựng. Hai độ đo này có mối  tương quan nhất định: nơi có mật độ dân số cao thì mật độ xây dựng cũng cao và ngược lại.

- Mật độ dân số

Mật độ dân số có nhiều cách tính, bao gồm mật độ dân số bình quân cả nội ngoại thị, mật độ dân số riêng cho nội thành, nội thị (được dùng làm tiêu chí phân loại đô thị nước ta), mật độ dân số từng khu vực hành chính trong nội thị (phường, quận). Hiển nhiên hai loại mật độ sau cần được xem xét trong quản lý thực hiện quy hoạch.

Mật độ dân số bình quân của đô thị tính chung cho toàn bộ diện tích nội thành, nội thị chưa thể hiện rõ được đặc điểm phân bố dân cư không đồng đều tại các khu vực, thường tập trung cao tại khu trung tâm thương mại và giảm dần khi ra xa...

- Mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng bao gồm mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp, mà trị số tối đa được quy định trong Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng đô thị, tùy theo chức năng sử dụng và diện tích lô đất, và chiều cao công trình. Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất có liên quan với nhau. Ngày nay xuất hiện hình thái đô thị nén (compact cities), có mật độ xây dựng cũng như mật độ dân số rất cao, tiêu biểu là Hồng Kông. Đô thị nén được nhiều học giả về đô thị học đánh giá là có khả năng ứng phó tốt với bão lụt và biến đổi khí hậu vì người dân hàng ngày không cần di chuyển với cự ly xa, hệ thống hạ tầng thu gọn nên giảm chi phí đầu tư và chi phí quản lý. Đô thị nén chú trọng khai thác không gian ngầm phục vụ giao thông và kinh doanh buôn bán. Tóm lại, đô thị nén sử dụng đất đai tiết kiệm và hiệu quả, ở vùng đồng bằng thì hạn chế được nhu cầu chuyển đổi nhiều đất nông nghiệp màu mỡ thành đất đô thị, góp phần thực hiện chiến lược tăng trưởng xanh.

Khu vực đô thị nào có mật độ xây dựng cao thì đất đai ở đó cũng có giá trị cao, cho nên có thể điều tiết một phần giá trị gia tăng của đất nhờ tăng mật độ xây dựng để tạo nguồn lực tài chính cần thiết cho việc tái thiết khu vực đó. Vì vậy cho phép nâng mật độ xây dựng trong dự án cải tạo đô thị vượt quá mật độ hiện có của khu đô thị là biện pháp được nhiều nước áp dụng để tạo điều kiên triển khai thực hiện dự án và tạo thị trường chuyển nhượng quyền phát triển nói trong mục c ở sau. Quy chuẩn nước ta cũng cho phép nâng mật độ gộp tối đa cho phép trong dự án nhà ở xã hội lên 70%, so với mức 60% tại các đơn vị ở thông thường.

2.  Công cụ hành chính

a. Giấy phép xây dựng

Quy hoạch chi tiết là cơ sở để cơ quan quản lý quy hoạch đô thị thực hiện việc giới thiệu địa điểm (Điều 70 Luật QH ĐT), cấp giấy phép quy hoạch (Điều 71 Luật QH ĐT) và cấp giấy phép xây dựng (Mục 1 Chương V Luật Xây dựng). Đó là ba công cụ hành chính trong quản lý thực hiện quy hoạch, trong đó giấy phép xây dựng là chủ yếu nhất, có tác động đáng kể đến việc xây dựng nhà ở của người dân và đến môi trường kinh doanh.  Nghị định số 64/2012 của Chính phủ về cấp giấy phép xây dựng được Thông tư số 10/2012 của Bộ Xây dựng hướng dẫn chi tiết một số nội dung. Theo đó, giấy phép xây dựng ngoài các nội dung khác, phải quy định rõ cốt xây dựng, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất. Thời hạn từ lúc nộp đơn xin cấp giấy phép đến lúc được cấp nếu suôn sẻ cũng phải khoảng 30 ngày, nếu không thì có thể lâu hơn nhiều.

Báo cáo của Ngân hàng Thế giới năm 2013 dựa trên 10 tiêu chí về mức độ dễ dàng trong kinh doanh để xếp hạng 185 quốc gia (Việt Nam hạng 99), trong đó riêng tiêu chí về “cấp giấy phép xây dựng” thì Việt Nam được xếp thứ 28 với 11 thủ tục trong thời hạn bình quân 110 ngày (Singapore: 2 ngày, Thái Lan: 16 ngày, Malaysia: 96 ngày, Trung Quốc: 181 ngày). Một nghiên cứu khác của IFC, NHTG và MIGA cho rằng rất cần cải cách vấn đề cấp phép và thanh tra xây dựng vì: i) Tình trạng kém hiệu quả và tham nhũng trong cấp phép xây dựng khiến người dân, nhất là người nghèo, xây dựng không phép; ii) Giấy phép xây dựng trở thành công cụ tham nhũng (ước tính toàn cầu có 23,2% doanh nghiệp thừa nhận phải đưa quà tặng khi xin phép xây dựng, riêng ở Ấn Độ và Cam Pu Chia thì con số tương ứng là 67% và 91,6%; và iii) Do thiếu kiểm soát mà hoạt động xây dựng gây ra nhiều ngoại ứng có hại như ô nhiễm môi trường và gây tai nạn không những cho người lao động mà cho cả những người sống cạnh công trường. Tại Ontario (Canada), một năm sau cải cách về giấy phép xây dựng, tai nạn lao động đã giảm 40% và hỏa hoạn giảm 15%!

Cấp giấy phép xây dựng là khâu kiểm tra toàn diện và cuối cùng về tính hợp pháp của công trình sắp xây dựng, việc thiết kế chấp hành các yêu cầu quy hoạch, các quy chuẩn xây dựng và chủ dự án tuân thủ các quy chế quản lý xây dựng. Việc xin phép xây dựng đòi hỏi phải chuẩn bị hồ sơ khá phiền phức, vì vậy nếu cần thì nên sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật. Việc cấp phép xây dựng đòi hỏi phải có trình độ nghiệp vụ cao và tính minh bạch, vì vậy để hoàn thiện khâu cấp giấy phép xây dựng, cần làm tốt khâu chuẩn bị sẵn đầy đủ các dữ liệu có liên quan đến nội dung cấp phép, chống tùy tiện sửa đổi các quy định đã ban hành, và khi có sự phân cấp giữa cấp đô thị và cấp quận thì dữ liệu để cấp phép phải thống nhất.

Cần quy định chủ đầu tư công trình phải trình giấy phép xây dựng cho chính quyền cấp phường trước khi khởi công xây dựng để kiểm tra và theo dõi, còn khi công trình xây dựng xong thì phải thông báo cho cơ quan cấp phép xây dựng đến kiểm tra việc chấp hành các nội dung của giấy phép. Công tác kiểm tra chấp hành giấy phép xây dựng thường do thanh tra xây dựng của chính quyền đô thị tiến hành.

Đề nghị Bộ Xây dựng tổ chức sơ kết một năm thi hành Nghị định 64/2012 và Thông tư số 10/2012, để hoàn thiện hơn nữa việc sử dụng công cụ hành chính quan trọng này vào quản lý thực hiện quy hoạch đô thị.

b. Thanh tra xây dựng

Ở các nước, thanh tra xây dựng là công cụ của chính quyền đô thị chủ yếu dùng để kiểm tra việc chấp hành quy chuẩn xây dựng nhằm đảm bảo chất lượng công trình, và nhiều khi cả việc chấp hành giấy phép xây dựng, kể cả việc thực hiện quy hoạch chi tiết các khu đô thị mới. Thanh tra xây dựng được xã hội hóa, kỹ sư hành nghề thanh tra viên xây dựng (building inspector) phải có chứng chỉ. Có công ty tư vấn chuyên trách thanh tra xây dựng, cũng có công ty tư vấn quản lý dự án, công ty tư vấn thiết kế nhận làm dịch vụ thanh tra xây dựng. Khác với các dịch vụ tư vấn xây dựng khác được các chủ đầu tư hoặc nhà thầu sử dụng, dịch vụ thanh tra xây dựng là do chính quyền đô thị sử dụng.

Ở nước ta, thanh tra xây dựng cả nước hiện có khoảng 5000 người là công chức nhà nước, theo Nghị định 26/2013/NĐ-CP ngày 29/3/2013 thì sẽ được tổ chức lại và hoạt động chỉ còn ở cấp Bộ và cấp Sở. Như vậy số thanh tra viên hiện có sẽ dôi ra. Đề nghị giúp họ thành lập các công ty tư vấn tư nhân về thanh tra và giám sát xây dựng (Hoa Kỳ có khoảng 10 vạn thanh tra viên xây dựng).

3. Các công cụ tài chính

Trong phát triển đô thị, chính quyền đô thị là chủ các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kinh tế và xã hội của đô thị để tạo điều kiện thu hút các nguồn vốn thị trường vào phát triển đô thị theo quy hoạch. Để tạo nguồn vốn đầu tư vào các dự án này, chính quyền đô thị nước ta phải biết vận dụng các công cụ tài chính khác nhau, bao gồm các công cụ thuế và phí thông dụng mà các nước đã áp dụng và các phương thức hiện đại mà một số nước đã áp dụng thành công gần đây.

3.1. Thuế và phí

a. Thuế tài sản

Tại các nước, thuế nhà đất thường được gọi là thuế tài sản (property tax), là một loại thuế địa phương đánh vào giá trị tài sản, là nguồn thu ổn định và quan trọng (chiếm 30-70%) của ngân sách đô thị. Việc thu thuế tài sản giúp thống kê cập nhật hiện trạng nhà ở và đất ở, tạo nguồn tài chính cho chính quyền đô thị để trang trải các chi phí vận hành và bảo trì hệ thống hạ tầng (chính hệ thống này đã góp phần tạo ra giá trị tài sản), và điều tiết thu nhập của người giàu để trợ giúp người nghèo còn thiếu nhà ở. Tiếc rằng ở nước ta mới thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Mong rằng Quốc hội sẽ sớm xem xét lại sắc thuế này.

b. Phí phát triển

Chính quyền đô thị thu phí phát triển (development charge) để trang trải các chi phí mở mang dịch vụ thị chính nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển bất động sản tại khu đô thị hiện có. Nguyên lý là như thế nhưng mỗi đô thị căn cứ vào điều kiện cụ thể của mình mà định ra cách thu. Chẳng hạn ở Singapore, mức phí phát triển được định cho 118 khu vực địa lý và theo các nhóm công trình, gồm Nhóm A (thương mại), nhóm B (nhà ở), nhóm C (khách sạn, bệnh viên), nhóm D (công nghiệp, kho tàng), cho đến các nhóm E,F,G và H (các công trình khác). Tại Hồng Kông, phí phát triển thu được năm 1992 vào khoảng 8% tổng vốn đầu tư xây dựng nhà mới!

Để áp dụng việc thu phí phát triển tại các đô thị nước ta, chúng tôi đề nghị Chính phủ ra một Nghị định  về nghĩa vụ đóng góp phát triển đô thị và Hội đồng nhân dân các đô thị dựa vào đó mà định ra cách thu phí của đô thị mình. Cách thức đó nên đơn giản, dễ hiểu (đối với người nộp phí) và dễ làm (đối với cơ quan thu phí) rồi hoàn thiện dần qua kinh nghiệm thực tiễn.

c. Chuyển nhượng quyền phát triển

Cuối thế kỷ XX, các học giả Hoa Kỳ đưa ra ý tưởng về chuyển nhượng quyền phát triển (Transfer of Development Rights/TDR) nhằm gìn giữ các khu vực đất nông nghiệp cần bảo tồn (như vành đai xanh), khu vực bảo tồn di sản lịch sử, văn hóa và cảnh quan, khu vực hạn chế xây dựng như vùng loa bay và các không gian công cộng trong đô thị... Ý tưởng của cách tiếp cận này như sau: Tách quyền phát triển ra khỏi quyền tài sản và chuyển nhượng quyền đó từ khu vực  này của đô thị sang khu vực khác. Khi một khu vực do quy hoạch mà trở thành đối tượng bị  kiềm chế về mặt tăng trưởng và phát triển, thì các chủ tài sản trong khu vực đó được bồi thường bằng cách cho phép chuyển nhượng quyền phát triển của họ tại đây về mật độ xây dựng tới giới hạn tối đa được phép sang cho khu vực nào khác muốn phát triển vượt quá tiêu chuẩn đó. Các chủ đầu tư phát triển tại khu vực tiếp nhận quyền phát triển phải chi trả chi phí chuyển nhượng cho các chủ tài sản tại khu vực cần bảo tồn nguyên trạng, tương tự như việc chuyển nhượng quyền xả thải khí nhà kính từ quốc gia này sang quốc gia khác. Để thực hiện ý tưởng này, đề nghị Bộ Tài chính nghiên cứu trình Chính phủ ban bố khung pháp lý thích hợp và chính quyền các đô thị cần tạo lập thị trường cho chương trình chuyển nhượng quyền phát triển.

3.2. Các phương thức hiện đại để huy động vốn cho dự án phát triển hạ tầng đô thị

Ngày nay, các nhà làm chính sách phát triển đô thị còn đưa ra một số biện pháp sáng tạo trong lĩnh vực tài chính đất đai đô thị nhằm huy động vốn phát triển hạ tầng đô thị. Sau đây xin giới thiệu một số phương thức mà nước ta nên nghiên cứu áp dụng.

- Phương thức cấp vốn qua gia tăng thuế

Cấp vốn qua gia tăng thuế (Tax Incremental Financing/TIF) là phương thức tạo vốn cho dự án đầu tư công (như hè đường, cấp thoát nước, chiếu sáng...) tại khu vực đô thị kém phát triển bằng cách vay vốn ngân hàng để cấp cho dự án rồi trả nợ trong một số năm sau bằng số tiền thuế tài sản tăng thêm nhờ có tác động của dự án này.

- Phương thức thu hồi giá trị

Thu hồi giá trị (Value capture) là phương thức mà chủ đầu tư các dự án công trình giao thông như đại lộ, đường sắt đô thị v.v. thu hồi vốn và kiếm được lợi nhuận  bằng cách trích lợi ích mà các chủ bất động sản hai bên đường thu được vì giá trị đất đai tăng lên nhiều nhờ có công trình này. Ý tưởng cũng tương tự như trong phương thức cấp vốn qua gia tăng thuế nhưng ngoài việc trích từ thuế tài sản còn được trích từ tiền bán và cho thuê bất động sản, phí đỗ xe, thậm chí phụ thu khi cấp giấy phép kinh doanh tại khu vực hai bên đường. Dự án đầu tư có thể là dự án công mà cũng có thể là dự án hợp tác Nhà nước - tư nhân dạng PPP.

Phương thức thu hồi giá trị được áp dụng rộng rãi ở Hoa Kỳ đối với dự án phát triển khu đô thị mới theo định hướng quá cảnh TOD (Transit-Oriented Development) hay cải tạo Khu thương mại trung tâm CBD.

- Phương thức đóng góp thực hiện quy hoạch

Phương thức này (gọi là planning obligations) khởi đầu từ nước Anh với ý tưởng là chính quyền trích một phần giá trị gia tăng mà nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thu được khi tham gia phát triển đô thị theo quy hoạch để dùng vào lợi ích chung hoặc giúp đỡ người nghèo. Từ năm 2008, nước Anh đã thay thế phương thức này bằng Phụ thu Kết cấu hạ tầng Cộng đồng (Community Insfrastructure Levy/CIL), nhưng thực chất cũng không khác nhau mấy.

Đài Loan áp dụng phương thức này cho dự án phát triển khu vực công-thương với nội dung như sau:

- Chủ đầu tư phải “quyên tặng” 30% diện tích khu vực phát triển rồi trồng cây xanh hoặc giữ nguyên hiện trạng nếu môi trường sinh thái vốn rất tốt đẹp. Khi được cấp phép phải lập tức cắt đất quyên tặng khỏi địa bạ rồi chuyển thành đất nhà nước và bàn giao cho chính quyền đô thị quản lý;

- Chủ đầu tư đồng thời phải thỏa thuận “quyên hiến” khoản tiền không dưới 12% giá trị đất xây dựng theo giá công bố trong năm để chính quyền giúp đỡ người nghèo.

Điều 32 Nghị định 71/2010 của Chính phủ nước ta năm 2010 cũng quy định chủ đầu tư nhà ở thương mại và khu đô thị mới rộng trên 10 ha phải dành 20% diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội. Thế nhưng nhà ở xã hội là gì đến nay cũng chưa thật rõ ràng nên không rõ điều khoản nói trên đã được áp dụng trong thực tiễn như thế nào.

Chúng tôi cho rằng phương thức đóng góp thực hiện quy hoạch áp dụng cho các dự án đô thị mới về thực chất không khác mấy với phí phát triển áp dụng cho các khu đô thị hiện có, vì vậy nên đưa vào Nghị định về nghĩa vụ đóng góp phát triển đô thị đã được đề cập đến trong mục b về phí phát triển ở phần trên.

3.3. Mô hình Công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc

Theo Quyết định 40/2010/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 12/5/2010 thì Quỹ phát triển đất được cấp tỉnh thành lập dựa trên nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất, và được dùng để ứng vốn cho Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất và đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp cho đối tượng bị thu hồi đất. Đến nay tất cả các tỉnh thành đều đã lập Quỹ phát triển đất (QPTĐ).

QPTĐ và Tổ chức phát triển quỹ đất là thể chế đổi mới phục vụ phát triển đô thị, thế nhưng nếu muốn chúng có hiệu lực và hiệu quả thì còn cần tiếp tục hoàn thiện chúng hơn nữa. Chẳng hạn, nguồn thu quan trọng của quỹ là tiền đấu giá đất, nhưng đấy là nguồn thu không bền vững vì sẽ chóng đến lúc không còn bao nhiêu đất để bán, hoặc gặp khi thị trường BĐS suy thoái thì sẽ không có người mua! Công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc, một doanh nghiệp nhà nước thành lập từ năm 1962, là mô hình thể chế phù hợp với cơ chế thị trường rất đáng cho các nhà làm chính sách nước ta tham khảo áp dụng, vì đó là một thể chế cấp quốc gia có đủ kinh nghiệm và sức mạnh để phát triển những khu vực đô thị mà Chính phủ muốn phát triển ưu tiên.  Công ty này đóng góp có hiệu quả vào quá trình đô thị hóa nhanh của Hàn Quốc và góp phần đưa Hàn quốc vượt qua bẫy thu nhập trung bình để trở thành nước phát triển.

V. VAI TRÒ CHÍNH QUYỀN ĐÔ THỊ

1. Trị lý và quản lý đô thị

Điều kiện then chốt để quản lý phát triển thành công đô thị theo quy hoạch là phải có chính quyền đô thị vững mạnh, hay nói theo từ ngữ thông dụng của các tổ chức phát triển quốc tế là phải có trị lý và quản lý đô thị giỏi.

Trị lý (governance) vốn là một từ cũ ít được dùng nhưng vào cuối thế kỷ XX được NHTG sử dụng trở lại với nội dung đổi mới để nói lên phương thức “cai trị” của chính quyền trong thời hiện đại. Theo UNDP thì “trị lý giỏi” có 9 đặc trưng là:i) Sự tham dự; ii) Hướng tới đồng thuận; iii) Hiệu lực và hiệu quả; iv) Tầm nhìn chiến lược; v)Tinh thần trách nhiệm; vi) Tạo lập sự công bằng; vii) Thi hành luật pháp; viii) Sự minh bạch; ix) Trách nhiệm giải trình.

Nhân tố hàng đầu trong trị lý đô thị giỏi là phải thiết lập được khung thể chế hành chính thích hợp nhằm đảm bảo:

- Sự phân công, phân cấp trách nhiệm rành mạch giữa các tổ chức và các cấp chính quyền;

- Giao quyền hạn tương xứng với trách nhiệm;

- Đề ra và buộc phải chấp hành bộ quy tắc đạo đức công vụ (code of conduct);

- Khuyến khích khu vực tư nhân và các tổ chức quần chúng tham dự các hoạt động quản lý.

Chính quyền đô thị trị lý giỏi phải: i) Đề ra chiến lược phát triển và xác định được những gì là ưu tiên; ii) Xây dựng được khung chính sách để thực hiện chiến lược; iii) Đề ra các tiêu chuẩn cung ứng dịch vụ công cộng; iv) Theo dõi và đánh giá hiệu quả của việc thực hiện các ưu tiên và cung ứng các dịch vụ; v) Đảm bảo luồng thông tin đến người dân để cộng đồng có thể tham dự hiệu quả vào các hoạt động của đô thị.  

Quản lý (management) là quá trình huy động có hiệu lực và sử dụng có hiệu quả các nguồn lực nhằm thực hiện các mục tiêu của một tổ chức. Chính quyền đô thị quản lý giỏi phải cung ứng được các dịch vụ công cộng đạt hiệu quả cao.

Sự tách bạch giữa trị lý và quản lý đô thị là cần thiết để phân biệt các mục tiêu chính trị thuộc trách nhiệm cấp lãnh đạo, đồng thời làm rõ các mục tiêu hành chính quản trị thuộc trách nhiệm  các tổ chức nghiệp vụ, qua đó mà tạo được sự minh bạch, hạn chế được nguy cơ tham nhũng và sự đùn đẩy trách nhiệm.

Tổng quát lại, chính quyền đô thị giỏi phải bảo đảm được:

- Trách nhiệm giải trình: người đưa ra quyết định phải chịu trách nhiệm về quyết định của mình;

- Tính minh bạch: lề lối làm việc rõ ràng, trung thực và dễ theo dõi, chất vấn;

- Tính chuyên nghiệp: bộ máy quản lý giỏi nghiệp vụ;

- Tính ganh đua: có sự cạnh tranh trong cung ứng dịch vụ nhằm nâng cao hiệu quả.

2.Tổ chức theo dõi và đánh giá

Trách nhiệm giải trình và tính minh bạch đòi hỏi chính quyền đô thị phải tổ chức hệ thống theo dõi và đánh giá để trợ giúp cho việc quản lý thực hiện các chính sách, chương trình và dự án phát triển đô thị theo quy hoạch.

Tổ chức hợp tác và phát triển kinh tế OECD đã đinh nghĩa tóm lược “Theo dõi và Đánh giá”  (Monitoring & Evaluation/ M&E) như sau:

- Theo dõi là liên tục thu thập một cách hệ thống những dữ liệu cho biết mức độ tiến triển trong việc thực hiện các mục tiêu phát triển và tiến độ sử dụng các nguồn lực đã được phân bổ;

- Đánh giá là xác định tính phù hợp của các mục tiêu phát triển cùng với hiệu lực, hiệu quả, tác động và sự bền vững trong quá trình thực hiện các mục tiêu đó.

Trong khi thông tin theo dõi có tính mô tả thì thông tin đánh giá có ý nghĩa tìm ra nguyên nhân.

Hiển nhiên, để quản lý phát triển đô thị theo quy hoạch thì trước hết phải có quy hoạch tốt, bao gồm cả chiến lược thực hiện được xây dựng kỹ lưỡng. Tuy vậy, quá trình thực hiện quy hoạch cũng là quá trình hoàn thiện quy hoạch, đồng thời là quá trình học hỏi và tích lũy kiến thức thông qua phân tích các thách thức cũng như các kinh nghiệm thành công hay thất bại. Chính các hệ thống theo dõi và đánh giá tốt có thể giúp chính quyền đô thị nắm giữ được cả hai loại kiến thức này.

Hệ thống theo dõi và đánh giá còn là công cụ giám sát thúc đẩy trách nhiệm giải trình, có thể giúp khắc phục căn bệnh nói và làm không đi đôi của nhiều nhà lãnh đạo và quản lý đô thị. Theo dõi và đánh giá ngày nay đã được xây dựng thành môn học bài bản có thể đưa vào nội dung bồi dưỡng cán bộ quản lý đô thị.

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

Đảng và Nhà nước ta rất quan tâm phát triển đô thị. Đồng chí Nguyễn Sinh Hùng, trong cương vị Phó Thủ tướng, từng phát biểu tại Hội nghị Đô thị toàn quốc ngày 6-7/11/2009 rằng: “Việt Nam sẽ chỉ có một cơ hội duy nhất để đô thị hóa đúng hướng. Nếu thất bại trong đô thị hóa, chúng ta cũng sẽ thất bại trong công nghiệp hóa và hiện đại hóa”.

Phát triển đô thị theo quy hoạch là chu trình tạo lập không gian tốt đẹp cho cuộc sống người dân đô thị và cho tăng trưởng kinh tế đô thị trong một thời kỳ nhất định, khởi đầu từ việc lập quy hoạch tổng thể với việc đưa ra tầm nhìn và những ý tưởng chủ đạo, đến việc lập chương trình phát triển tổng hợp kinh tế-xã hội và không gian để thực hiện chúng trong từng giai đoạn, thường là 5 năm. Cần nhận rõ quản lý phát triển đô thị theo quy hoạch là một quá trình vừa làm vừa rút kinh nghiệm, không ngừng đổi mới và sáng tạo.

Để quản lý có hiệu lực và hiệu quả quá trình phát triển đô thị theo quy hoạch dựa trên tư duy phát triển đô thị tiên tiến, các nhà làm chính sách nước ta cần bổ sung các chính sách tương ứng, chính quyền các đô thị cần “hiện đại hóa” năng lực trị lý và quản lý đô thị, và các chuyên gia quy hoạch cần đổi mới phương pháp luận quy hoạch.

Tiếp theo hai Hội thảo về “Xây dựng chính sách cải tạo các khu đô thị cũ” tháng 10/2011 và “Quy hoạch và phát triển không gian ngầm đô thị” tháng 7/2012, nay Tổng hội Xây dựng Việt Nam cùng với Bộ Xây dựng và Diễn đàn Đô thị Việt Nam tổ chức Hội thảo “Quản lý thực hiện quy hoạch đô thị” là nhằm góp phần đưa các đô thị nước ta phát triển theo quy hoạch, vừa có chất lượng sống tốt vừa có kinh tế phồn vinh. Dựa trên các luận cứ nêu ra trong các Báo cáo, chúng tôi xin đưa ra một số kiến nghị với Quốc hội, Chính phủ và các Bộ có liên quan như sau:

 Về quản lý phát triển đô thị, đề nghị:

- Chính phủ ban hành Nghị định về nghĩa vụ đóng góp thực hiện quy hoạch đô thị;

- Bộ Xây dựng xem xét đưa vào Dự thảo Luật Đô thị (sửa đổi) chế độ theo dõi và đánh giá quá trình thực hiện quy hoạch;

- Bộ Xây dựng tiến hành sơ kết một năm cấp phép xây dựng theo NĐ số 64/2012;

- Bộ Nội vụ nghiên cứu nội dung phân cấp quản lý phù hợp với từng loại đô thị giữa chính quyền cấp tỉnh và chính quyền đô thị thuộc tỉnh, và chức năng cung ứng dịch vụ hạ tầng của chính quyền thị trấn.

Về quản lý đất đô thị, đề nghị:

- Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét loại đất đô thị để có chính sách thích hợp;

- Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu việc chuyển Quỹ phát triển đất sang cho Tổng Công ty Đất quốc gia quản lý và áp dụng kinh nghiệm của Công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc.

Về tài chính đô thị, đề nghị:

- Quốc hội xem xét việc thu thuế Tài sản (thuế nhà đất) để điều tiết thu nhập của người giàu sang giúp đỡ người nghèo cải thiện chỗ ở;

- Đề nghị Bộ Tài chính nghiên cứu việc áp dụng phương thức cấp vốn qua gia tăng thuế và phương thức thu hồi giá trị.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



Problems of Implementation of Urban Development Plan in Developing Countries.

Faculty kfupm.edu.sa/CRP/habibms/docs/crp-502/CRP-502P

Cừu Bảo Hưng. Truy cầu phồn vinh dữ thư thích- Trung Quốc điển hình thành thị quy hoạch, kiến thiết dữ quản lý đích sách lược. TQ kiến trúc công nghiệp xuất bản xã. Bắc kinh. 2007

Kỷ yếu Hội thảo: Xây dựng chính sách cải tạo các khu đô thị cũ. THXDVN. Phúc Yên. 15/10/2011.

  Kỷ yếu Hội thảo quốc tế: Quản lý và phát triển không gian công cộng trong đô thị. Hà Nội. 10/2011

  Kỷ yếu Hội thảo: Quy hoạch và quản lý phát triển không gian ngầm đô thị. THXDVN. TP HCM. 7/2012.

  Kỷ yếu Hội thảo: Tương lai đô thị Việt Nam-Hành động hôm nay. Diễn đàn đô thị VN. Hà Nội. 11/2012

 Kỷ yếu Hội thảo: Phát triển đô thị hợp nhất-Hướng tới thành phố xanh và bền vững tại Việt Nam. Đà Nẵng. 10/2013

 

Dean Cira và nnk. Đánh giá đô thị hóa ở Việt nam. Báo cáo hỗ trợ kỹ thuật. NHTG. Hà Nội. Tháng 11/2011.

Tham khảo nguyên tắc vàng phát triển đô thị của Trung Quốc: ba phần xây dựng, bẩy phần quản lý.

Theo Luật QHĐT năm 2009, quy hoạch đô thị nước ta vẫn áp dụng phương pháp quy hoạch truyền thống (conventional planning) theo mô hình “khảo sát- phân tích- đánh giá- đồ án- thực hiện”, xem quy hoạch chung là đồ án của chuyên gia quy hoạch với tầm nhìn hướng tới sự kết thúc lý tưởng và được thực hiện theo các quy chế hành chính cứng nhắc, sau mỗi giai đoạn thực hiện nếu thấy không sát với thực tế thì lại tiến hành các thủ tục điều chỉnh, bổ sung. Thế nhưng từ 40 năm lai đây, quy hoạch đô thị các nước Châu Âu đang chuyển sang phương pháp quy hoạch chiến lược (strategic planning), theo đó thì chính quyền đô thị là người sẽ quản lý thực hiện quy hoạch vì vậy phải là người lập quy hoạch đô thị với sự giúp đỡ của các chuyên gia quy hoạch và sự tham gia của các tầng lớp xã hội và giới kinh doanh, quy hoạch phải hướng tới quá trình và hành động, khởi đầu bằng sự đồng thuận về các chủ đề phát triển có trọng tâm và chọn lọc nhằm vượt qua các thách thức, kể cả các tình huống bất lợi, để tiến lên trình độ phát triển mới tốt đẹp hơn. Như vây quá trình quy hoạch cũng chính là quá trình thực hiện quy hoạch và tương tác với các bên có lợi ích. Năm 2007, nước Pháp đã tiến hành cải cách lớn khuôn khổ pháp lý cho quy hoạch theo hướng này. Nhiều nước đã lập “quy hoạch ý tưởng” (concept planning) thay cho quy hoạch truyêng thống.

 

Lyon Urban Planning Agency, PADDI. How can Urban Planning in Vietnam be more effective? The case of Ho Chi Minh City. Forum co-organized by ADETEF and AFD in Hanoi, March 2012.

D. Albrect, H. Hocquard, P. Papin. Les acteurs publics locaux au coeur du dévelopment urbain vietnamien. Moyens, limites et évolution de l’action publique locale. AFD. 10/2010

Chỉ số ICOR (Incremental Capital-Output Ratio) cho biết phải chi mấy đồng vốn đầu tư phát triển thì tăng thêm được một đồng GDP

Urban development plans. Formulation & Implementation Guidelines. Gov. of India, New Delhi. August 1996

K.T. Gurumukhi. Land Pooling Technique: A tool for plan implementation-An Indian experience. GiS development.net

P.P.Oli, Land Pooling: The Public-Private Participatory Urban Development in Nepal. 2nd FIG Regional Conference. Marrakech, Morocco, Dec. 2-5, 2003

WB,IFC. Doing business 2013. Smarter Regulations for Small and Medium-size Enterprises

IFC, WB, MIGA. Good practices for construction regulation and enforcement reform. Guidelines for reformers. Investment climate, Jan. 2013

Phạm Sỹ Liêm. Huy động nguồn lực đất đai để phát triển đô thị. Hội thảo: Động viên tài chính từ đất đai để đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng. Viện Chiến lược và chính sách tài chính. Hà Nội. Tháng 12/2011

Timothy J. Lawrence. Transfer of development rights. CDFS-1264-98. Land Use Series. Ohio State University Fact Sheet. Community Development. 1998

George E. Peterson. Giải phóng giá trị đất đai để cung cấp tài chính cho cơ sở hạ tầng đô thị. NHTG&PPIAF.2009

Thông tư liên bộ Kinh tế và Nội vụ Đài Loan: Biện pháp quản lý hạ tầng khu phát triển tổng hợp công thương. Ngày 4/6/ 1998.

Marelize Gorgens, Jody Zall Kusek. Triển khai các hệ thống theo dõi và đánh giá. Bộ công cụ phát triển năng lực. NHTG. 2009

Linda G. Morra Imas, Ray C. Rist. Đường đến kết quả. Thiết kế và thực hiện các đánh giá phát triển hiệu quả. NHTG. 2009

Các tin khác

Thư viện hình ảnh

Hội chuyên ngành XD


Hội viên tập thể


Quảng bá doanh nghiệp