Nhìn ra nước ngoài
Những điều cần biết khi mua nhà (tiếp theo) 27/03/2008

3. Đàm phán giá nhà có những kỹ xảo gìư
1. Giá trị giảm giá không nên quá cao. Nhà ở thuộc sản phẩm tiêu dùng cao cấp, việc báo giá nhà được công ty phát triển thực hiện sau khi đã phân tích kỹ lưỡng tình hình thị trường, đặc điểm của nhà, áp lực giá thành và năng lực chi trả của đối tượng tiêu thụ, một khi đã công khai báo giá thì mức lợi nhuận của nó đã cố định rồi, công ty phát triển không thể nhượng bộ dễ dàng.
Vì vậy, người mua nhà phải phân tích cẩn thận báo giá của công ty phát triển có hợp lý không và mức lợi nhuận mong muốn của công ty này, dự tính một không gian giảm giá có thể chấp nhận để đạt được mục đích giảm giá hợp lý.
2. Xác định giá nhà cao nhất. Giá nhà thương phẩm có thể thay đổi tuỳ theo thời gian, tiến độ tiêu thụ.
Khi đàm phán giá với công ty phát triển, người mua nhà trước tiên phải hỏi rõ tất cả giá cả, đặc biệt là giá cao nhất của nhà tốt nhất hiện nay và thời gian có hiệu lực của giá này, xác định giá trần để tránh công ty phát triển nâng giá nhà được chọn khi người mua nhà tỏ ra tha thiết muốn mua.
Các yếu tố cấu thành giá nhà khá phức tạp, trong báo giá của công ty phát triển bao gồm những nội dung gì, người mua nhà phải hỏi rõ, yêu cầu công ty phát triển phải đưa mọi giá thành, chi phí phải có trong báo giá vào trong giá nhà, không thể sau khi đã đàm phán giá cả xong còn đòi hỏi người mua nhà chi trả một khoản chi phí nào đó lẽ ra phải tính vào trong giá nhà rồi.
3. Tìm hiểu tiến độ tiêu thụ và giá hợp đồng. Thông qua các biện pháp sau có thể tìm hiểu tiến độ tiêu thụ nhà:
Thứ nhất, nhiều lần xem kỹ bảng tiến độ tiêu thụ; thứ hai, yêu cầu mua những nhà đã niêm yết bán ra, nếu có thể giải quyết thì biểu tiến độ tiêu thụ có thể có nội dung không chân thực; thứ ba xem kỹ số thứ tự hợp đồng mua nhà có thể hiểu được khái quát tiến độ tiêu thụ. Để có được giá hợp đồng chân thực có thể yêu cầu nhân viên tiêu thụ cung cấp các hợp đồng có liên quan, hoặc trực tiếp tìm hiểu người mua nhà.
4. Chuyển đổi thích đáng nhà mua và phương thức trả tiền để đạt mục đích công ty phát triển đồng ý giảm giá thích đáng. Người mua nhà nới lỏng yêu cầu phải lấy mức độ có thể tiếp thu của mình làm giới hạn, nếu hy sinh hướng nhà, tầng thứ, và giá trị khác để đổi lấy giảm giá mua thì thật không đáng.
5. Trong quá trình đàm phán giá cả, người mua nhà một mặt yêu cầu đưa tất cả giá thành, chi phí phải có trong báo giá vào trong giá nhà, mặt khác còn phải tận dụng khả năng yêu cầu công ty phát triển đưa một phần chi phí vào trong giá nhà do công ty phát triển chi giúp người mua nhà như thủ tục phí giao dịch, thuế văn tự của người mua nhà.
Ngoài ra, người mua nhà cũng có thể giới thiệu cho người khác mua nhà, hứa mở rộng công tác tuyên truyền, yêu cầu công ty phát triển giảm giá thích đáng.
4. Có những yếu tố ngoài giá nào trong giá nhàư
Mua bán nhà không giống mua bán các hàng hóa thông thường, trong quá trình giao dịch mua bán nhà, sau giao dịch và trong quá trình sử dụng, người mua nhà phải thường xuyên nộp cho Chính phủ và các cơ quan hữu qua nhiều loại thuế phí. Những thuế phí này, có thứ nộp xong một lần hoặc vài lần, có thứ thì phải nộp theo tháng, quý, năm.
Trong quá trình tính toán giá nhà phải tính gộp các thứ chi phí ngoài giá thành một tổng chi phí mua nhà. Có một số chi phí ngoài giá do tình trạng mua bán, hướng nhà, đẳng cấp nhà mà có khác nhau khá lớn, có một số chủng loại, tiêu chuẩn thuế, phí cũng tùy theo chính sách, pháp luật và thời gian thay đổi mà điều chỉnh, người mua nhà phải đặc biệt chú ý vấn đề này.
1. Phí đại lý tư vấn và phí dịch vụ pháp luật. Có người mua nhà mời đơn vị chuyên nghiệp, nhân viên chuyên nghiệp giúp mình tìm kiếm nguồn nhà, bàn bạc giá cả, thẩm tra thủ tục, đại lý mua bán, thủ tục sang tên, từ đó phải trả phí dịch vụ tư vấn, phí đại lý, phí làm thay, phí tin tức… Phí đại lý nói chung do Công ty phát triển nộp, bao gồm trong báo giá ghi, nhưng cũng có công ty đại lý hoặc đơn vị dịch vụ môi giới trung gian thu đại lý phí hoặc phí dịch vụ môi giới trung gian từ người mua nhà.
Trong hoạt động mua bán nhà thương phẩm, nếu có phòng sự vụ pháp luật, sở công chứng can dự, có lúc còn phải yêu cầu người mua nhà trả phí luật sư, phí công chứng.
2. Thuế, phí giao dịch mua nhà. Trong quá trình ký kết lập khế ước mua bán nhà của hợp đồng mua nhà, sang tên, đăng ký, người mua nhà còn phải nộp cho các cơ quan hữu quan của Chính phủ một loạt thuế phí, chủ yếu có: Thuế văn tự, thuế con niêm, phí thủ tục mua bán nhà, phí trắc họa đăng ký sản quyền nhà, phí chứng nhận vốn gốc.
3.Phí vào ở là nói các loại chi phí mà người mua nhà chi ra trong quá trình vào ở sau khi mua nhà, như phí thủ tục vào ở, phí tự chỉnh trang hộ ở, phí vận chuyển phế liệu chỉnh trang nhà ra ngoài, tiền duy tu….
4. Phí quản lý tài sản nhà. Sau khi vào ở, người mua nhà phải tiếp nhận quản lý và dịch vụ của công ty quản lý tài sản nhà, vì vậy phải nộp phí cho công ty này, chủ yếu bao gồm: phí bảo đảm vệ sinh, phí bảo vệ an ninh, phí dịch vụ thu thống nhất, phí gửi xe, phí thang điện, phí máy bơm nước cao áp, phí ăng ten vô tuyến, phí vận chuyển rác, phí thau rửa, phí quản lý, phí trung tiểu tu, phí duy tu công trình công cộng và các phí khác.
5. Lượng sức mà định giá nhà thế nàoư
Trước tiên phải làm rõ mấy khoản sau: Một là trong tay đã tích lũy bao nhiêu; hai là tiền mặt nộp lần thứ nhất từ 20-30% giá nhà có thể lấy ra bao nhiêu; ba là giải quyết chứng nhận sản quyền, bảo hiểm khoản vay, phí quản lý tài sản nhà… chi ra phải dành đủ; bốn là mua sắm dụng cụ gia đình, thiết bị điện, điện thoại, lắp mới khí than… phải chi ra bao nhiêu; năm là mỗi tháng có thể chấp nhận trả khoản vay bao nhiêu; sáu là chỉnh trang nhà chi ra bao nhiêu; bẩy là sau khi mua nhà trong tay còn lại bao nhiêu, thu nhập từ nay về sau ổn định hay không.
Sau khi đã làm rõ các vấn đề trên, việc xác định giá nhà để mua cũng trở nên thuận lợi:
Xin đưa một ví dụ: chủ nhân một gia đình tích lũy được 13 vạn tệ. Khả năng trả lần đầu 30% là 6 vạn tệ; giải quyết chứng nhận sản quyền, bảo hiểm khoản vay… chi ra khoảng 5.000 tệ, mua dụng cụ gia đình, thiết bị điện, điện thoại… chi ra 2 vạn tệ; chỉnh trang nhà 3 vạn; hy vọng sau khi mua nhà, trong tay vẫn còn tích lũy từ 1-2 vạn tệ.
Như vậy có thể tính ra hộ này sau khi chi ra tiền mặt là 11.5 vạn tệ thì trong tay còn lại 1.5 vạn tệ. Khoản tiền nhà lần đầu chi ra 30% là 6 vạn tệ, có ý nghĩa là có thể mua một căn hộ có tổng giá trị là 20 vạn tệ, nhưng phải vay 14 vạn. Nếu như kỳ hạn vay là 15 năm thì mỗi tháng trả khoản vay (khoản vay vốn tích lũy chung) trên dưới 1200 tệ.
Sau khi gia đình này vào ở, trong một khoảng thời gian mỗi tháng phải có thu nhập ổn định từ 3.000-4.000 tệ, mới có thể trả khoản vay trên một ngàn tệ này.
6. Khi mua nhà hạ bớt giá thế nàoư
1. Không nên tỏ ra có cảm tình quá đối với nhà này;
2. Nói cho đối tượng biết là mình đã chọn một nhà khác và chuẩn bị nộp tiền đặt cọc;
3. Nói cho đối tượng biết mình đã chọn một nhà khác và đã nộp tiền đặt cọc, nhưng cũng thích nhà này, có thể rẻ thêm một ít để bù vào tiền đặt cọc đã nộp không thể lấy lại được hay không.
4. Nói cho đối tượng biết là mình muốn mua nhà nhưng phải chờ sau khi bán nhà hiện có mới có thể mua được, do đó yêu cầu bên bán có ưu ái trong phương thức trả tiền.
5. Không ngừng tìm nhược điểm của nhà để yêu cầu giảm giá.
6. Nói với đối tượng là mình rất thích, nhưng người nhà mình có suy nghĩ khác; hoặc tỏ ra rất khát khao mua nhà buộc đối phương giảm giá;
7. Nói cho đối tượng biết là mình chuẩn bị trả tiền một lần để đòi giá ưu đãi nhất;
8. Mang theo 5.000 tệ nói rằng chỉ cần giá bán thích hợp là quyết định mua nhà ngay;
9. Đàm phán không thành thì bỏ đi, để cho bên bán lo lắng sẽ mất đi một khách rất muốn mua nhà;
10. Dùng giá cả của các nhà, khác để so sánh, yêu cầu giảm gía nữa;
11. Nói với đối tượng là năng lực mình có hạn không mua nổi, lấy năng lực kinh tế không đủ của mình làm lý do;
12. Nói với đối tượng là tiền của mình còn ở ngoại tỉnh hoặc ở nước ngoài, tiền mua nhà phải từ từ nộp, tranh thủ điều kiện trả tiền ưu đãi hơn;
13. Nói với đối tượng là tiền mặt của mình còn tồn đọng ở thị trường chứng khoán hoặc các hoạt động khác, muốn mua nhưng không biết điều kiện trả tiền hoặc giá bán có thể có ưu đãi hay không;
14. Nói là phí quản lý nhà quá đắt, yêu cầu có thể biếu không phí quản lý nhà được hay không;
15. Nói rằng dự toán có hạn, chỉ có thể mua giá bán của công ty chỉ định;
16. Nói nhà này là của người khác tặng, mình không muốn bỏ tiền mua, dự toán có hạn, mà nhà lại nhiều tiền thế này;
17. Nói bạn bè cho biết thông tin là đã được ưu đãi, yêu cầu được ưu đãi giống như thế. Chỉ cần giá cả ưu đãi, có thể giới thiệu bạn bè đến mua nhà.
18. Nói mình đã trực tiếp giao dịch với công ty phát triển, nên có thể miễn tiền hoa hồng, được rẻ thêm một ít;
19. Kết thành bạn bè tốt với đối tượng đàm phán, nhân viên bán nhà, tranh thủ đạt được giá ưu đãi nhất;
20. Tìm nhiều đại lý tiêu thụ khác nhau, thăm dò giá bán nhà thấp nhất;
21. Yêu cầu công ty phát triển cho giá của nhà bán thành phẩm, sau khi được đồng ý lại yêu cầu họ chỉnh trang;
22. Trước chọn một đơn nguyên kém, sau khi đàm phán giá xong lại yêu cầu mua đơn nguyên tốt hơn với cùng giá đó;
23. Nói mình chủ yếu muốn dùng để cho thuê, ở trong nước không có thời gian để làm thủ tục cho thuê, hỏi có thể sắp xếp thủ tục cho thuê được không, và yêu cầu công ty phát triển chỉnh trang lắp đặt…
24. Kéo dài thời gian đàm phán, mỗi lần lại yêu cầu giá cả rẻ hơn.q
Kim Đài lược dịch
Từ tài liệu Trung Quốc

Kim Đài


Các tin khác
Lộ trình đổi mới R&D Xây dựng và giao thông Hàn Quốc ( 05/04/2008 )
Các hoạt động bảo vệ môi trường ở TQ trong bối cảnh biến đổi khí hậu toàn cầu ( 05/04/2008 )
Khái quát nghiên cứu phát triển khoa học và kỹ thuật xây dựng Trung Quốc tới năm 2020 ( 04/04/2008 )
10 công nghệ triển vọng ( 04/04/2008 )
Những thành phố zero-carbon ( 27/03/2008 )
Taj Mahal Kiệt tác kiến trúc trường tồn cùng nhân loại ( 27/03/2008 )
Luật ở Mỹ ( 27/03/2008 )
Thông tin KHKH Xây dựng nước ngoài ( 27/03/2008 )
Các hãng công nghiệp chế tạo máy xây dựng hàng đầu trên thế giới ( 27/03/2008 )
Vai trò quan trọng của kỹ sư công trình trong việc hình thành tương lai của thế giới ( 27/03/2008 )
Thông tin KHKT Xây dựng nước ngoài ( 27/03/2008 )
 Tin mới nhất

Lộ trình đổi mới R&D Xây dựng và giao thông Hàn Quốc

Những năm qua, Hàn Quốc đã mở rộng rất nhiều đầu tư trong nghiên cứu và phát triển (R&D) khoa học và công nghệ và đã đạt được thành tựu có ý nghĩa. Bắt đầu như là một dự án hợp tác R&D công nghiệp – hàn lâm tháng 12/1994, dự án R&D công nghệ xây dựng và giao thông đã dần dần phát triển ra tổng số 16 dự án bao gồm “Dự án Nghiên cứu và Phát triển công nghệ xây dựng trọng điểm” năm 2006 với vốn Nhà nước được chi cho các dự án từ 1,2 tỷ won lên 262 tỷ won.


Thông báo về việc triệu tập đại hội lần thứ VI của Tổng Hội XDVN

Căn cứ vào Nghị quyết hội nghị BCH TW Tổng Hội XDVN lần thứ V khoá V ngày 6/12/2007, Đoàn Chủ tịch Tổng Hội XDVN đã có quyết định và thông báo về việc tổ chức đại hội khoá VI của Tổng Hội vào ngày 21/8/2008. Đoàn Chủ tịch Tổng Hội đã lập đề cương tổ chức đại hội và ra quyết định thành lập Ban Tổ chức để chuẩn bị đại hội.


Các đề tài NCKH của Tổng Hội được duyệt trong năm 2008

Theo công văn số 02/BXD-KHCN ngày 7/1/2008 của Bộ Xây dựng, về kế hoạch khoa học công nghệ và môi trường ngành xây dựng năm 2008, ban hành theo quyết định số 1535/QĐ-BXD ngày 28/12/2007 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Bộ Xây dựng thông báo chính thức các đề tài mà cơ quan thực hiện là Tổng Hội XDVN trong năm 2008 gồm 2 đề tài, đó là:


10 sự kiện quan trọng của Hội Môi trường đô thị Việt Nam năm 2007

1. Trong thời gian từ 28/2~13/3/2007, Hội đã cử 30 thành viên tham quan, học tập và trao đổi kinh nghiệm về xử lý chất thải công nghiệp và bảo vệ môi trường  ở Nhật Bản.
2. Đã tổ chức hội nghị BCH lần thứ 7 khoá II tại TP Hồ Chí Minh vào ngày 15/6/2007


Hoạt động của Hội Kết cấu và Công nghệ xây dựng Việt Nam

Họp Thường trực BCH
Ngày 19/1/2008, Hội đã họp hội nghị Thường trực BCH do Chủ tịch Hội, GS. TSKH. Nguyễn Văn Liên chủ trì. Hội nghị đã quyết định một số công tác quan trọng trong năm 2008.


Hội Xây dựng Hà Nội họp tổng kết công tác năm 2007

Sáng ngày 26/1/2008 tại Hội trường Công viên Bách Thảo, Hội Xây dựng Hà Nội đã họp hội nghị Tổng kết hoạt động năm 2007 với sự tham dự của các uỷ viên BCH Hội, lãnh đạo các chi hội cùng đại diện các Hội bạn. GS.TS. Nguyễn Mạnh Kiểm Chủ tịch Tổng hội XDVN và Phó Chủ tịch UBND Hà Nội Nguyễn Văn Khôi đã đến dự Hội nghị.