Color Palette Selector
Một số đề suất về chính sách nhà ở đô thị    

 

TS Phạm Sỹ Liêm-Viện Nghiên cứu Đô thị & Phát triển Hạ tầng (IUSID-Tổng hội XDVN)

 

Bài phát biểu tại Hội thảo: Chính sách nhà ở đô thị trong nền kinh tế thị trường- thực trạng của Việt Nam và kinh nghiệm của CHLB Đức, do Hiệp hội các đô thị Việt Nam và Viện KAS tổ chức Tháng 10/2009.

 

Chính sách nhà ở nước ta từ khi chuyển sang kinh tế thị trường

Khi nước ta thực hiện đường lối đổi mới thì ngành nhà ở đô thị, vốn là một ngành kinh tế bị ngưng trệ trong thập kỷ 80 thế kỷ trước do kinh tế quốc dân lâm vào khủng hoảng, lập tức chuyển động theo hướng phát triển tự phát: do đất đai được chuyển nhượng và vật liệu xây dựng được bán rộng rãi trên thị trường, những người mới giàu lên liền mua đất xây những ngôi nhà nhiều tầng khang trang tương xứng với thu nhập của họ và chuyển nhượng lại căn hộ thuộc sở hữu nhà nước mà họ ở thuê cho người khác. Chính trong bối cảnh đó Thường vụ Quốc hội ban hành Pháp lệnh Nhà ở ngày 26/3/1991quy định tư nhân có quyền có nhà ở riêng, được mua bán và cho thuê nhà ở. Tiếp theo đó, Luật Đất đai năm 1993 xác định rõ các quyền của người đang sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển hợp pháp nhà ở tư nhân. Trên cơ sở các Pháp lệnh và Luật nói trên, ngày 5/7/1994 Chính phủ ban hành Nghị định 60 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị và Nghị định 61 về:

1.      Bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê;

2.      Kinh doanh nhà ở: cho thuê, mua bán và phát triển nhà ở;

3.      Mua bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh.

Với việc ban hành các văn bản pháp quy nói trên, Nhà nước ta chấm dứt chính sách bao cấp nhà ở của thời kỳ kinh tế kế hoạch hoá tập trung để chuyển sang chính sách tạo điều kiện (enabling policy) cho các thành phần kinh tế phát triển nhà ở, phù hợp với Chiến lược toàn cầu về chỗ ở đến năm 2000 của Liên hiệp quốc.

Thị trường nhà ở tập trung chủ yếu vào nhà ở đắt tiền và rộng rãi

 

Việc chuyển đổi chính sách nhà ở nước ta diễn ra khá kịp thời (Trung Quốc đến 1998 mới làm). Trong nửa cuối thập kỷ 90, số lượng nhà ở đô thị tăng lên nhanh chóng, làm dịu tình hình căng thẳng nhà ở, mở mang nhanh thị trường vật liệu xây dựng, tạo nhiều việc làm cho thị trường xây dựng. Tuy vậy việc chuyển đổi chính sách trong thời kỳ này còn mang nặng tính tự phát: chính sách bao cấp nhà ở rõ ràng là kém hiệu quả thế nhưng nguyên nhân của sự yếu kém thì lại chưa được phân tích và đánh giá thật cụ thể; chính sách gọi là tạo điều kiện phát triển nhà ở nhưng chưa làm rõ phát triển theo định hướng nào; chuyển giao việc phát triển nhà ở cho thị trường nhưng lại không xây dựng khuôn khổ thể chế thị trường nhà ở và bỏ qua chính sách xã hội về nhà ở.

Sang thập kỷ đầu tiên của thế kỷ mới, thị trường nhà ở đô thị tăng trưởng nhanh, nhiều vật liệu và công nghệ xây dựng hiện đại được áp dụng, nhưng sự thiếu vắng chính sách nhà ở toàn diện và công bằng bắt đầu đem lại nhiều hậu quả nghiêm trọng:

1. Thị trường nhà ở chỉ có bán loại nhà ở rộng rãi đắt tiền mà không có loại nhà ở vừa phải có giá trung bình và giá thấp; chỉ có số ít nhà cho thuê giá cao cho người nước ngoài mà thiếu hẳn phân khúc thị trường nhà cho thuê với giá phải chăng; phần lớn người nhập cư và sinh viên phải tìm chỗ ở trọ trong các nhà chật chội thiếu vệ sinh do tư nhân xây dựng tạm; thị trường quản lý bất động sản kém phát triển khiến cho việc khai thác các chung cư cao tầng gặp nhiều khó khăn và kém bền vững;

2. Thị trường nhà ở kém tính minh bạch và tình hình đầu cơ đất đai nghiêm trọng đã đẩy giá đất đô thị lên rất cao; thị trường kém tính ổn định, hay trồi sụt bất thường; chính sách bồi thường và tái định cư khi thu hồi đất có nhiều khuyết điểm đã gây ra các vụ khiếu kiện đông người và làm chậm tiến độ triển khai các dự án nhà ở;

3. Tốc độ tăng trưởng nhà ở tại các đô thị lớn không theo kịp tốc độ tăng trưởng đô thị. Việc gắn kết thị trường nhà ở với thực hiện quy hoạch đô thị, nhất là với giao thông đô thị và phát triển hạ tầng xã hội chưa được quan tâm đúng mức.

Nhà trọ tư nhân xây tạm cho sinh viên và lao động ngoại tỉnh thuê

 

Nhằm vượt qua các thách thức nói trên, dựa trên kinh nghiệm thu được trong thực tiễn và tham khảo kinh nghiệm quốc tế, Quốc hội ban hành Luật Nhà ở (2005) và Luật Kinh doanh Bất động sản (2006). Các luật này cùng với các văn bản pháp quy khác của Chính phủ và chính quyền cấp tỉnh đã bước đầu tạo ra khuôn khổ pháp lý cơ bản cho chính sách nhà ở trong nền kinh tế thị trường. Theo Điều 6 Luật Nhà ở thì chính sách nhà ở nước ta hiện nay bao gồm 3 phần:

1. Chính sách tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật;

2. Chính sách khuyến khích phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp và các tầng lớp dân cư mua, thuê hoặc thuê mua;

3. Chính sách phát triển nhà ở công để cho thuê hoặc thuê mua nhằm phục vụ nhu cầu điều động, luân chuyển cán bộ, công chức và giúp đỡ một số đối tượng thuộc diện chính sách xã hội cải thiện nhà ở.

Thực ra Điều 11 của Nghị định 61 năm 1994 đã đề cập gián tiếp đến nhiều nội dung của chính sách nhà ở khi quy định rằng” tiền thu được từ việc bán nhà ở (thuộc sở hữu nhà nước) phải nộp vào Ngân sách nhà nước để duy trì và phát triển nhà ở theo các dự án và kế hoạch (của cấp tỉnh)…, trong đó ưu tiên cho các mục tiêu sau đây:

1. Xây dựng nhà ở để cho thuê hoặc bán…cho các đối tượng chưa có nhà ở hoặc nhà ở quá chật;

2. …

3. Xây dựng cơ sở hạ tầng các khu vực đã quy hoạch để xây dựng nhà ở;

4. Cải tạo các khu nhà ở cấp 4 thành nhà ở cao tầng để bán hoặc cho thuê;

5. Cải thiện các khu nhà mà điều kiện ở quá thấp;

6. Thực hiện chính sách xã hội về nhà ở.”

Nếu các quy định rất cần thiết và đúng đắn như vậy được thực hiện thì ngành nhà ở nước ta hiện nay không phải đương đầu với quá nhiều thách thức to lớn như đã trình bày.

Cần nhanh chóng hoàn chỉnh và hoàn thiện chính sách nhà ở nước ta

Tuy đã có khuôn khổ pháp lý cơ bản nhưng chính sách nhà ở nước ta vẫn mới ở dạng sơ khai và còn phải được các nhà làm chính sách bỏ ra nhiều công sức để hoàn chỉnh và hoàn thiện thì mới có tính khả thi.

Ghi chú- (Theo hiểu biết của tôi) Chính sách nhà ở là sự can thiệp của Chính phủ để hạn chế, khắc phục các thất bại (failures) của thị trường, tạo điều kiện cho thị trường nhà ở phát triển theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Như mọi chính sách công khác, chính sách nhà ở phải bao gồm hệ thống quan điểm, các mục tiêu, thời hạn và các giai đoạn thực hiện, các nguồn lực sẽ huy động, bộ công cụ được sử dụng, các kết quả mong muốn và chương trình hành động . Để xây dựng chính sách thì trước tiên cần áp dụng phương pháp SWOT (Strengths-Weaknesses-Opportunities-Threats) quen thuộc để đánh giá toàn diện thực trạng, sau khi chính sách được hình thành thì dùng phân tích PEST (Political- Economic- Social- Technological) để đánh giá hiệu quả mong đợi, trong quá trình thực hiện chính sách thì dùng công cụ M&E (Monitoring & Evaluation) để giám sát và điều chỉnh.

Muốn xây dựng chính sách nhà ở, không những phải xuất phát từ thực tế và đường lối phát triển của nước mình mà còn cần tham khảo kinh nghiệm các nước khác1, như vậy có thể tránh những khúc quanh co mà nước khác từng trải qua, tiếp nhận những điều hay mà họ phải trả giá mới có được trong bối cảnh cụ thể của mỗi nước tại từng giai đoạn phát triển. Thực vậy, không có chính sách nhà ở của bất cứ nước nào là bất biến, nó luôn được sửa đổi và bổ sung vì hai lẽ: một là, để khắc phục các sai sót và hai là, để thích ứng với thực tại mới của quốc gia. Tuy vậy, định hướng chủ yếu của chính sách nhà ở mỗi nước lại thường rất ổn định trong thời gian dài. Chỉ có chính sách nhà ở của các quốc gia có nền kinh tế chuyển đổi từ kinh tế chỉ huy sang kinh tế thị trường thì mới trải qua cải cách triệt để.

Chính sách có quan hệ chặt chẽ với thể chế, tức là các quy tắc, cơ chế thi hành và các tổ chức mà dựa vào đó các tác nhân tương tác với nhau. Chính sách ảnh hưởng đến thể chế nào sẽ thay đổi còn thể chế tác động đến chính sách nào sẽ được áp dụng. Vì vậy nhóm các nhà làm chính sách nhà ở không chỉ bao gồm các chuyên gia nhà ở, chuyên gia kinh tế, chuyên gia tài chính, chuyên gia xã hội học,  mà còn cần có chuyên gia thể chế và chuyên gia pháp lý nữa.

Ba nội dung của chính sách nhà ở nêu trong Điều 6 Luật Nhà ở nói lên rằng chính sách nhà ở nước ta có hai mục tiêu tổng quát là:1/ Cân đối cung cầu nhà ở nhằm tạo điều kiện cho mọi người đều có nhà ở thoả đáng theo khả năng chi trả của họ, và 2/ Thực hiện phân phối nhà ở công bằng, tức là thông qua tái phân phối của cải xã hội mà chính phủ giúp đỡ lớp người chưa hoặc không đủ khả năng chi trả để họ cũng có được chỗ ở hợp vệ sinh.

Điều 23 Luật Nhà ở quy định mục tiêu phát triển nhà ở là:

1. Bảo đảm cho công dân có chỗ ở phù hợp và cải thiện chỗ ở;

2. Phát triển thị trường bất động sản nhà ở;

3. Góp phần phát triển đô thị và nông thôn.

Ba mục tiêu đó cần được quán triệt vào chính sách nhà ở đô thị.

 Khác với các nước đã sẵn có nền kinh tế thị trường lâu năm, mục tiêu thứ nhất của phát triển nhà ở nước ta được thực hiện đồng thời với mục tiêu thứ hai về phát triển thị trường nhà ở, là thị trường hoàn toàn mới mẻ và lạ lẫm không những đối với chính quyền, với khu vực tư nhân và cả với người tiêu dùng, còn mục tiêu thứ ba cũng rất quan trọng trong bối cảnh nước ta đang đô thị hóa mạnh mẽ và khoảng cách giàu nghèo giữa đô thị-nông thôn và các tầng lớp dân cư tăng lên rất nhanh. Đó là đặc điểm của chính sách nhà ở nước ta, mà đồng thời cũng là những thách thức cho các nhà làm chính sách.

Điều 23 của Luật còn quy định “phát triển nhà ở phải thể hiện chủ trương xoá bỏ bao cấp, thực hiện xã hội hoá nhà ở…”. Vậy trong nền kinh tế thị  trường, nội hàm của chủ trương xã hội hoá nhà ở là gì? Theo quan điểm chung, xã hội hoá là mở cửa một khu vực công (public sector) do Nhà nước hoàn toàn đảm nhiệm cho các thành phần ngoài nhà nước tham gia. Theo hiểu biết của tôi, xã hội hoá khác với tư nhân hoá không chỉ ở chỗ ngoài khu vực tư nhân còn thu hút cả sự tham gia của cộng đồng và các tổ chức xã hội, mà chủ yếu là do sự khác biệt trong quản lý rủi ro và trong quan hệ tương tác (interaction). Khi thực hiện chủ trương tư nhân hoá, Nhà nước chuyển giao toàn bộ rủi ro cho khu vực tư nhân và chỉ còn làm nhiệm vụ quản lý nhà nước với mối quan hệ giữa bên quản lý và bên chịu sự quản lý. Thực hiện chủ trương xã hội hoá, quan hệ giữa Nhà nước với bên tham gia là Quan hệ Đối tác Công tư (Public-Private Partnership/ PPP), nhưng “Tư” ở đây nên được hiểu là Phi Nhà nước (Non-State), trong đó bao gồm cả Khu vực Tư nhân (Private Sector), và sự tham gia xã hội hoá có thể gọi là sự Tham gia Phi Nhà nước (Non-State Participation-NSP), trong đó bao gồm cả sự Tham gia của Khu vực Tư nhân (Private Sector Participation- PSP). Trong mối quan hệ này, Nhà nước tương tác thường xuyên và cùng chia sẻ rủi ro với bên đối tác trong chừng mực nhất định.

Do nhà ở là sản phẩm vừa có tính kinh tế vừa có tính xã hội ( hơn thế nữa, còn là một thứ hàng hoá khuyến dụng- merit goods, là hàng hoá mà xã hội nghĩ rằng người dân nên tiêu dùng hoặc tiếp nhận cho dù thu nhập của họ ở mức nào đi nữa), cho nên đối với lĩnh vực nhà ở Nhà nước ta chủ trương xã hội hoá chứ không phải tư nhân hoá. Những người làm chính sách nhà ở nên nắm vững yếu lĩnh này và quán triệt nó vào chính sách nhà ở sau khi xoá bỏ bao cấp. Có như vậy mới không “khoán trắng” phát triển nhà ở cho thị trường như đã và đang xẩy ra do nhận thức  nhầm lẫn xã hội hoá với tư nhân hoá.

Để chính sách đạt được hai mục tiêu đề ra thì cần hoàn chỉnh và hoàn thiện nó nhằm làm cho nó có tính khả thi cao. Hoàn chỉnh chính sách là nhằm làm cho chính sách có cơ cấu hợp lý và toàn diện, xác định được thứ tự ưu tiên trong từng giai đoạn, còn hoàn thiện chính sách là kịp thời loại bỏ các phần đã lỗi thời, các yếu kém và thậm chí các sai lầm mắc phải, bổ sung những nội dung mới mẻ mang tính sáng tạo nhằm giúp ngành nhà ở vượt qua các thách thức mới xuất hiện. Hiển nhiên đó là một quá trình không ngưng nghỉ. Tại thời điểm hiện nay tôi đề nghị hướng nội dung hoàn thiện và hoàn chỉnh chính sách nhà ở vào một số chủ đề sẽ thảo luận trong phần tiếp theo.

Các chủ đề ưu tiên của chính sách nhà ở nước ta

Nhằm thực hiện các mục tiêu phát triển nhà ở, nhiệm vụ trọng tâm  trước mắt của chính sách là đưa thị trường nhà ở đang ở trình độ sơ khai nhanh chóng trở thành thị trường thành thục và triển khai ngay các chế độ xã hội về nhà ở. Muốn vậy, cần làm rất nhiều việc nhưng tôi cho rằng phải ưu tiên cho các chủ đề sau đây:

1.      Phát triển thị trường đất đô thị minh bạch và hiệu quả;

2.      Phát triển nhà cho thuê, nhà ở xã hội và nhà giá rẻ;

3.      Phát triển thị trường tài chính nhà ở và thị trường quản lý nhà ở;

4.      Phát triển đội ngũ chuyên viên môi giới và định gíá bất động sản nhà ở;

5.      Phát triển doanh nghiệp kinh doanh nhà ở;

6.      Đẩy mạnh hoạt động đào tạo và nghiên cứu.

 Sau đây xin lần lượt thảo luận vắn tắt về các chủ đề kể trên.

1.Phát triển thị trường đất đô thị minh bạch và hiệu quả

Thị trường đất đô thị có quan hệ mật thiết với quy hoạch đô thị, nhất là với khâu thực hiện quy hoạch. Trước đây đất đô thị được quy hoạch để xây dựng các tiểu khu nhà ở, là khu vực chỉ có chức năng làm chỗ ở, tách khỏi các khu vực có chức năng hành chính, thương mại, sản xuất và nghỉ ngơi giải trí. Các tiểu khu nhà ở ngày nay đã lỗi thời vì tạo ra căng thẳng trong giao thông đô thị (do người dân phải đi xa tới các khu chức năng khác và giao thông quá cảnh không được xuyên qua tiểu khu nhà ở), có kiến trúc đơn điệu nhàm chán, nên gần đây được thay thế bằng các khu đô thị mới đa chức năng, vừa tiện lợi cho người đi bộ và đi xe đạp vừa thuận tiện cho giao thông quá cảnh, ngoài các nhóm nhà ở với kiến trúc đa dạng còn có phố phường tấp nập, phía sau có công viên và chỗ đỗ xe hơi thuận tiện v.v., tạo nên tính an cư cho cộng đồng (Community Livability). Nhiều dự án bất động sản hiện nay tuy mang danh là phát triển khu đô thị mới nhưng trên thực tế vẫn là tiểu khu nhà ở biến tướng, vì vậy chính sách nhà ở nên nhấn mạnh đến tính đa chức năng của khu đô thị mới, kể cả khi cải tạo các tiểu khu nhà ở cũ.

Thị trường đất đô thị phụ thuộc chủ yếu vào công tác thu hồi đất hiện đang có nhiều yếu kém, khiến tiến độ nhiều dự án bị chậm trễ và tính minh bạch rất kém.   

Khâu cung bị cố ý kìm hãm nên nguồn cung đất đai trở nên khan hiếm giả tạo, làm cho giá đất đô thị, nhất là các đô thị lớn, bị đẩy lên rất cao, gía cả ngày càng rời xa giá trị. Tuy giá đất cao thúc đẩy việc xây dựng các chung cư ngày càng nhiều tầng hơn, nhưng giá nhà ở cũng trở nên đắt đỏ quá mức, tình trạng đầu cơ nhà ở tăng mạnh. Dĩ nhiên đất quá rẻ cũng không tốt vì gây ra sử dụng đất lãng phí.

Để nhanh chóng kéo giá đất xuống, tôi đề nghị tạo quỹ đất dự trữ xây dựng nhà ở  bằng tiền tạm ứng của chính quyền (có thể là tiền vay) rồi thu hồi vốn khi nhượng lại từng phần “đất sạch” cho các dự án phát triển đô thị thông qua đấu thầu tuyển chọn dự án. Tiêu chuẩn trúng thầu là dự án đáp ứng tốt nhất các yêu cầu do đô thị đề ra đồng thời có đóng góp tiền cho ngân sách (không nhất thiết là với số tiền lớn nhất). Như vậy không cần xác định giá đất nữa. Phương thức tạo quỹ đất khi chưa có dự án đã được quy định tại Điều 41 Luật Đất đai (các nước gọi là Land Banking) nhưng chưa được các đô thị áp dụng vì còn thiếu khuôn khổ thể chế thích hợp.

Ghi chú- Có thể tham khảo kinh nghiệm dự trữ đất của Stockholm (Thuỵ điển) có từ 1904 và của Thượng Hải (Trung Quốc) bắt đầu từ 1997.

Phương thức tạo quỹ đất dự trữ cho phép chính quyền đô thị chủ động tổ chức phát triển đô thị liền mảng thành khu vực rộng lớn chứ không manh mún và chiều theo ý muốn chọn địa điểm của những người kinh doanh bất động sản. Có như vậy, đô thị phát triển đến đâu thì có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ đến đấy, cuộc sống người dân sớm ổn định, không còn phải chung sống lâu dài với các công trường xây dựng.

Một chủ đề kết nối phát triển nhà ở với phát triển đô thị là chủ trương đối với khu nhà ở ổ chuột. Hiển nhiên, cuối cùng thì các khu ổ chuột cũng phải bị xoá bỏ, nhưng kinh nghiệm nước ta cũng như kinh nghiệm quốc tế chứng tỏ việc xoá bỏ chúng cũng không dễ dàng. Như có người nói, vấn đề của khu ổ chuột không phải là vấn đề ở mà là vấn đề thu nhập. Vì vậy trong giai đoạn trước mắt, trong quy hoạch đô thị cần cân nhắc hai phương án xoá bỏ và nâng cấp các khu nghèo, nên ưu tiên cho nâng cấp và chỉ xoá bỏ khi kết quả phân tích chi phí-lợi ích (CBA- Cost & Benefit Analysis) chứng tỏ được đầy đủ tính hợp lý của phương án đó.

Nói tóm lại, chính sách nhà ở phải là bộ phận hữu cơ của chính sách phát triển đô thị.

2.Phát triển thị trường nhà cho thuê, nhà ở xã hội và nhà giá rẻ

Có loại nhà nào để bán thì cũng nên có loại nhà đó cho thuê, vì nhà cho thuê là đối trọng với nhà để bán, tạo thêm khả năng lựa chọn cho người cần nhà, có tác dụng điều tiết giá bán và giá thuê. Mặt khác nhà cho thuê còn đáp ứng nhu cầu của thị trường lao động khi cần thu hút nhân lực đến nơi có nhiều việc làm, hoặc nhu cầu nơi ở của người mới lập gia đình hay vừa ly hôn, của những người tạm trú để học tập, chữa bệnh, mở mang kinh doanh hoặc thi hành nhiệm vụ nghề nghiệp ( ngoại giao, làm báo…).

Để phát triển nhà ở thuê, cần xác định rõ trọng tâm của chính sách nhà ở trong giai đoạn trước mắt là nhằm đảm bảo cho mọi người dân đô thị có nhà ở hợp vệ sinh chứ chưa phải khuyến khích ai cũng có nhà ở thuộc sở hữu của mình. Ngay nước phát triển như Pháp hiện tại cũng chỉ có 55% số hộ có sở hữu nhà ở riêng.

Thị trường nhà cho thuê tuy đã hình thành nhưng rất yếu kém và chủ yếu là nhà cho người nước ngoài thuê và nhà trọ công nhân, sinh viên. Thế nhưng thu hút vốn đầu tư tư nhân vào thị trường này không dễ dàng vì chậm thu hồi vốn, lợi nhuận ít, tuy rủi ro không lớn như trong thị trường nhà để bán. Vì vậy một mặt cần có các ưu đãi để khuyến khích tư nhân đầu tư, mặt khác chính quyền cũng cần phát triển nhà ở công để cho thuê với giá vừa phải như đã quy định trong Điều 50 của Luật Nhà ở.

  Ghi chú- Gọi P là giá bán nhà và R là giá thuê nhà theo năm thì kinh tế học nhà ở cho rằng giới hạn hợp lý của  õ = P/R là 15 ≤ õ ≤ 25. Nếu nhà ở nào có giá cho thuê không quá 25~30 % thu nhập hàng năm của hộ thuê nhà thì đó là nhà ở vừa tiền (affordable housing) đối với hộ đó.

Nhà ở xã hội (social housing) là loại nhà cho những người thu nhập thấp chưa có nhà ở hoặc ở quá chật (Thượng Hải quy định là dưới 5m2/người, Bắc Kinh là dưới 7.5m2/người) thuê ở với giá rẻ. Loại nhà này có thể là nhà ở do chính quyền cấp tỉnh hoặc do các tổ chức phi lợi nhuận đầu tư xây dựng. Đây là loại nhà trợ cấp theo mục tiêu (targeted subsidies) chứ không phải loại nhà bao cấp xem như một thứ  phúc lợi bổ sung cho lương. Loại nhà này nên giao cho tư nhân vận hành và quản lý (O&M) theo quan hệ đối tác công tư.

Nhà giá rẻ (kể cả giá vừa phải) là một phân khúc thị trường nhà thương mại để bán cho mọi đối tượng có nhu cầu nhà ở nhưng khả năng chi trả hạn chế, kể cả đối tượng phải di dời và tái định cư khi bị thu hồi đất. Để khuyến khích tư nhân đầu tư xây dựng nhà giá rẻ, chính quyền cần có biện pháp ưu đãi để tư nhân có thể kiếm được lợi nhuận hợp lý. Tư nhân kinh doanh nhà giá rẻ ít gặp rủi ro thương mại hơn kinh doanh nhà đắt tiền vì nhu cầu lớn và tương đối ổn định. Nếu nhà giá rẻ được phát triển với sự ưu đãi đáng kể của chính quyền, chẳng hạn về đất đai, về hạ tầng ngoài nhà và/hoặc về lãi suất tín dụng, thì chính quyền có thể đưa ra các tiêu chí về đối tượng phục vụ tương tự như với nhà ở xã hội và kiểm soát việc thi hành. Nói chung nên đưa quan hệ giữa chính quyền với người kinh doanh nhà giá rẻ vào quỹ đạo quan hệ đối tác công tư.

Nhà giá rẻ còn có thể là nhà ở hợp tác, do một nhóm người cần nhà ở được chính quyền cấp đất rồi góp tiền xây dựng chung cư, tự quản lý quá trình xây dựng và sử dụng. Dự án nhà ở hợp tác có thể do các công đoàn, đoàn thanh niến và các tổ chức quần chúng khác khởi xướng và tổ chức cho các thành viên của mình tham gia. Nhà ở hợp tác rất thịnh hành tại nhiều nước Bắc Âu. Việc phát triển nhà hợp tác cần được sớm thể chế hoá.

Một dạng nhà ở xã hội mới xây ở Hà Nội

 

Vì nhà ở xã hội và nhà giá rẻ thường được phát triển với mật độ xây dựng tương đối cao, do đó chính quyền nên khuyến khích áp dụng mẫu nhà có vườn trên mái để bổ sung diện tích cây xanh. Vườn trên mái là một dạng của nông nghiệp đô thị. Phát triển nhà ở gắn với nông nghiệp đô thị cũng nên được chính sách nhà ở quan tâm vì nó đem lại nhiều lợi ích, trong đó có vấn đề tạo việc làm cho nông dân bị thu hồi đất để phát triển đô thị.

Phát triển nhà ở xã hội và nhà giá rẻ nên chú ý đến mấy vấn đề sau đây:

Nhà ở của người nghèo và người thu nhập thấp không chỉ là chỗ ở mà còn là nơi trực tiếp hoặc gián tiếp giúp họ tạo ra một phần hoặc toàn bộ thu nhập;

Thu nhập của người nghèo và người thu nhập thấp nước ta được nâng lên khá nhanh, có thể nhân đôi trong khoảng 10 năm trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước và nhiều người không còn thuộc diện thu nhập thấp nữa;

Cần tạo điều kiện cho sự tiếp xúc gần gũi giữa các tầng lớp dân cư có mức thu nhập chênh lệch nhau nhằm hình thành cộng đồng an cư. Sự chênh lệch thu nhập đó tuy tồn tại lâu dài nhưng mức độ chênh lệch thì sẽ phải giảm đi nhiều trong quá trình phát triển Nhà nước định hướng xã hội chủ nghĩa.

3. Phát triển các thị trường tài chính nhà ở và thị trường quản lý nhà ở.

Tài chính nhà ở có phạm vi khá rộng, bao gồm tín dụng, thế chấp, bảo hiểm, trái phiếu, chứng khoán v.v. có liên quan. Nhà ở là sản phẩm đắt tiền nên thị trường tài chính nhà ở rất quan trọng đối với cả hai bên cung và cầu. Ngược lại, thị trường nhà ở huy động nguồn vốn khá lớn từ thị trường tài chính, chiếm tỷ lệ lớn trong các khoản tín dụng ngân hàng.

Thế nhưng giới kinh doanh nhà ở nước ta lại không mấy mặn mà với tín dụng ngân hàng, chỉ vay số tiền cần thiết để làm thủ tục xin cấp đất và bồi thường giải phóng mặt bằng cho diện tích đất giai đoạn đầu của dự án rồi bán nhà trên giấy, thu tiền đặt cọc hay là “tiền góp vốn” của khách hàng để xây dựng nhà. Phương thức huy động vốn này được ưa thích vì không phải trả lãi, không có thời hạn rõ ràng, lại chuyển phần lớn rủi ro về phía người mua. Hiển nhiên đây là phương thức không hợp pháp vì tiền đặt cọc là để đảm bảo sự cam kết mà bên nhận đặt cọc không có quyền sử dụng, còn tiền góp vốn thì càng mơ hồ vì góp vốn là để kinh doanh chia lợi nhuận,  nhưng ở đây người góp vốn không có quyền tham gia, chí ít là giám sát kinh doanh, và cũng không được hưởng chút lợi nhuận nào cả. Tuy đã xẩy ra nhiều vụ lừa đảo và tranh chấp nhưng phương thức huy động vốn này vẫn được thể chế hoá với danh nghĩa giúp đỡ các nhà kinh doanh nội có ít vốn! Chính sách nhà ở cần loại bỏ phương thức huy động vốn kiểu này để bảo vệ lợi ích người tiêu dùng và minh bạch hoá thị trường nhà ở.

Khâu then chốt để thị trường tài chính tác động mạnh mẽ đến thị trường nhà ở là hoạt động cho cá nhân vay thế chấp để mua nhà ở, bởi vì có cầu ắt sẽ có cung. Tại nhiều nước phát triển khoản tiền cho vay này cực kỳ lớn, nếu tính theo tỷ lệ GDP thì chẳng hạn năm 2000 tỷ lệ đó là 52.9% ở Hoa Kỳ, còn năm 2001 là 60% ở nước Anh, 47% ở nước Đức, 74% ở Hà Lan. Tuy thị trường cho vay thế chấp mua nhà ở cần được quản lý chăt chẽ vì có liên quan tới sự ổn định của kinh tế quốc dân nhưng nếu nó quá yếu kém thì ngành nhà ở khó mà phát triển và đóng góp đáng kể vào tăng trưởng kinh tế quốc dân. Vì vậy chính sách nhà ở nước ta cần quan tâm thúc đẩy phát triển thị trường cho vay thế chấp mua nhà ở, và ngành ngân hàng cần nắm vững cơ chế vận hành, các rủi ro và giơí hạn của loại hình kinh doanh này.

Dịch vụ quản lý nhà ở rất quan trọng đối với phát triển nhà chung cư là dạng nhà ở đô thị chủ yếu hiện nay, vì vậy phát triển nhà ở đô thị phải đồng thời phát triển dịch vụ nhà ở đô thị.

Nhà chung cư hiện nay phần lớn là nhà cao tầng có thang máy, tiêu thụ năng lượng nhiều hơn nhà bình thường. Có đô thị như Thượng Hải phát triển nhanh rất nhiều nhà cao tầng nhưng ban đầu ít chú ý đến đến vấn đề năng lượng nên thành phố có lúc đã xẩy ra thiếu điện nghiêm trọng, phải tốn công sức khắc phục. Ngành năng lượng nước ta nên chú ý đến bài học này. Nói chung, nhà chung cư còn đặt ra một số vấn đề khác nữa như cấp thoát nước, thu gom rác, bảo vệ an ninh và nhất là cứu hoả, vì vậy quản lý nhà ở khá tốn kém và nghiệp vụ quản lý phải có tính chuyên nghiệp cao. Quản lý nhà ở nói riêng và bất động sản nói chung, dù thuộc sở hữu công hay tư nhân, ngày nay là một loại hình dịch vụ cung ứng thông qua thị trường.

Phương thức cung ứng này đạt hiệu quả cao nhờ tính chuyên nghiệp, tính cạnh tranh và hiệu ứng tiết kiệm do quy mô lớn (economies of scale). Vì vậy chính sách nhà ở cần coi trọng phát triển thị trường dịch vụ quản lý nhà ở và công tác đào tạo nguồn nhân lực cho nó.

Điều 66 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006 chỉ mới định ra những nguyên tắc chung cho dịch vụ quản lý bất động sản. Trước mắt cần có Nghị định chuyên về  nhà chung cư, bao gồm cả quản lý nhà chung cư.

4. Phát triển đội ngũ chuyên viên môi giới và định giá

Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006 đã quy định kinh doanh dịch vụ môi giới, định giá và sàn giao dịch bất động sản. Bộ Xây dựng đã quy định việc đăng ký hành nghề và cấp chứng chỉ cho việc kinh doanh các dịch vụ này. Tuy vậy mọi việc chỉ mới là bắt đầu, nặng tính hình thức.

Thị trường nhà ở nước ta hiện đang yếu kém và rối loạn một phần là do thiếu đội ngũ chuyên viên môi giới và định giá chuyên nghiệp có đầy đủ kiến thức, kỹ năng và đạo đức nghề nghiệp. Phần lớn những người làm trung gian trong thị trường vẫn ở trình độ “cò đất”,”cò nhà”. Việc thể chế hóa các hoạt động dịch vụ này vẫn đang trong giai đoạn mò mẫm.

Kinh nghiệm quốc tế chứng tỏ đội ngũ chuyên viên môi giới và định giá đóng vai trò rất lớn trong việc làm cho thị trường bất động sản vận hành có trật tự và đạt hiệu quả, tuy vậy chính quyền chỉ tạo ra khuôn khổ thể chế cho loại hình kinh doanh dịch vụ này chứ không điều hành trực tiếp. Các lực lượng thị trường này nên được tổ chức thành hiệp hội nghề nghiệp có trách nhiệm tự quản nghề nghiệp cao, bao gồm kiểm tra và chứng nhận năng lực hành nghề, bồi dưỡng thường xuyên, xử lý các trường hợp vi phạm đạo đức nghề nghiệp, bảo vệ quyền lợi thành viên v.v. Khi tham gia các tổ chức quốc tế có liên quan, các hiệp hội này có cơ hội hội nhập quốc tế, học tập và trao đổi kinh nghiệm với đồng nghiệp các nước.

Sàn giao dịch là dạng cửa hàng đặc thù để mua bán nhà ở, vì nhà ở là hàng hoá bất động, ngoài dạng thành phẩm còn có loại cung ứng theo đặt hàng hoặc theo kỳ hạn. Thế nhưng đó không phải là nơi duy nhất cho các giao dịch nhà ở vì còn có thể thông qua văn phòng môi giới hoặc trực tiếp giữa các bên mua bán, thuê và cho thuê, miễn là tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật như công chứng, đăng ký, nộp thuế v.v. Việc theo dõi, giám sát thị trường bất động sản nên thông qua việc đóng thuế chứ không phải chỉ qua sàn bất động sản. Ngoài ra, để khuyến khích giao dịch bất động sản qua sàn hay qua môi giới thì phí giao dịch không nên do chính quyền quy định mà do các bên thoả thuận. Mức phí do chính quyền quy định hiện thời (2% cho sàn và 1.5% cho môi giới) là quá cao đối với nước ta khiến nẩy sinh xu hướng tránh né các dịch vụ chính thức.

5. Phát triển doanh nghiệp kinh doanh nhà ở

Chủ thể hàng đầu của thị trường nhà ở là các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Vì vậy chính sách nhà ở có thực thi được trọn vẹn và hiệu quả hay không tuỳ thuộc rất nhiều vào năng lực của các doanh nghiệp này.

Dựa trên thực tiễn thời gian qua, có thể phân chia đại thể các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở thành 3 loại là loại lớn, loại trung bình và loại nhỏ, cụ thể như sau:

1/ Loại doanh nghiệp lớn có năng lực làm chủ và hoàn thành một hoặc nhiều dự án khu đô thị mới có quy mô từ 100 ha trở lên trong khoảng dăm năm, tức là:

Chủ trì và tổ chức thực hiện dự án theo nguyên tắc 5 thống nhất là thống nhất quy hoạch, thống nhất đầu tư, thống nhất thu hồi đất, thống nhất thiết kế, thống nhất thi công, thống nhất hạ tầng và thống nhất quản lý. Thống nhất không phải là duy nhất, có thể có nhiều nhà đầu tư thứ phát nhưng phải dưới sự chỉ đạo thống nhất;

Tự mình làm 3 thông 1 bằng (thông đường, điện , nước và san đắp hoàn chỉnh mặt bằng);

Thực hiện ít nhất là 50% khối lượng công trình nhà ở;

Phần còn lại của dự án có thể thu hút các nhà đầu tư thứ phát vào thực hiện nhưng cấm việc bán nền nhà.

Loại doanh nghiệp này là chủ lực của thị trường nhà ở, là những tập đoàn bất động sản hùng mạnh, được thị trường tài chính tin tưởng, có quan hệ đối tác tốt với các chính quyền đô thị. Cả nước ta nên có khoảng mươi tập đoàn như vậy.Các tập đoàn này hiển nhiên là phải cạnh tranh với nhau.

Ghi chú- Các học giả Trung quốc cho rằng cả Trung quốc chỉ nên có khoảng 3 chục tập đoàn bất động sản lớn.

Ngoài ra còn có một số công ty nhà nước kinh doanh dự trữ đất theo cơ chế thị trường nhưng có sự hậu thuẫn của chính phủ, chẳng hạn bảo lãnh tín dụng, để cung ứng “đất sạch”cho các dự án khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu du lịch v.v., tạo điều kiện cho các dự án này thực hiện đúng tiến độ.

2/ Loại doanh nghiệp cỡ vừa có năng lực làm nhà đầu tư thứ phát cho các dự án lớn hoặc làm chủ đầu tư các dự án khu đô thị nhỏ có quy mô dưới vài chục ha và dự án cho thuê nhà ở; 

3/ Loại doanh nghiệp cỡ nhỏ chỉ mua bán bất động sản hoặc phát triển nhà ở riêng lẻ. Họ còn là khách hàng của 2 loại doanh nghiệp lớn và vừa.

Việc xây dựng thể chế cho doanh nghiệp kinh doanh nhà ở sẽ tăng cường được tính chuyên nghiệp của doanh nghiệp, hạn chế được các doanh nghiệp “nghiệp dư” không có chiến lược phát triển lâu dài.

6. Đẩy mạnh hoạt động đào tạo và nghiên cứu

Ngành nhà ở nói riêng và ngành bất động sản nói chung là ngành kinh tế lớn nhưng vẫn còn ở dạng sơ khai tuy tuổi đã dủ nhiều (gần 20 năm). Nguyên nhân một phần là do công tác đào tạo nhân tài và nghiên cứu về ngành kinh tế này chưa được quan tâm đúng mức. Chính sách nhà ở cần tạo điều kiện để khắc phục tình trạng trì trệ này bằng cách đưa sinh viên và nghiên cứu sinh đi học tập và nghiên cứu ở nước ngoài, đưa đề tài nghiên cứu kinh tế nhà ở vào chương trình nghiên cứu trọng điểm quốc gia, tài trợ cho các hội khoa học nghiên cứu kinh tế nhà ở, dịch và xuất bản các tài liệu chuyên khảo sang tiếng Việt và soạn thảo  sách giáo khoa v.v. Nếu làm tốt các việc này thì trong khoảng 8~10 năm có thể nắm vững được các kiến thức cần thiết mà các nước đang có trong lĩnh vực phát triển nhà ở.

Lời cuối

Nội dung chính sách nhà ở rất phong phú.  Bài này chỉ trình bày vắn tắt một số đề xuất mà tôi nghĩ  là cấp bách nhất.

Các đề xuất của tôi có thể có chỗ chưa thích hợp, chủ quan, nhưng tôi cứ mạnh dạn trình bầy để mong nhận được ý kiến đánh gía của nhiều người nhằm điều chỉnh lại cho tốt hơn, ngõ hầu đóng góp được chút gì cho chính sách nhà ở nước ta mà tôi đã ít nhiều suy nghĩ đến từ cách đây vài chục năm.

(Nguồn : Tạp chí Người Xây dựng-Tổng hội xây dựng Việt Nam)

 

 

(THXDVN)
Quay lại
Ý kiến của bạn
Tên bạn:  
Email:    
Tiêu đề:
 
File gắn kèm:
Tắt bộ gõ Gõ tự động Telex VNI VIQR
 
Các tin khác:
Tiêu điểm
Video Clips
Thư viện ảnh
Quảng cáo
Tin mới nhất
Hội chuyên ngành XD
>> Xem chi tiết danh sách
Hội viên tập thể
>> Xem chi tiết danh sách
Tìm kiếm

Liên kết web
Quảng cáo