Color Palette Selector
Bất động sản đóng băng và sự giải cứu:THÀ “CHỊU BỆNH” CÒN HƠN “CHỊU CHẾT”    

Tạp chí Người Xây dựng số 6 năm 2012 có bài viết với tiêu đề “XIN ĐỪNG THAM LỢI ÍCH NHỎ, BỎ LỢI ÍCH LỚN”  có nội dung đại ý như sau “Suốt cả năm 2011 cho tới nay đã tới tháng 5 năm 2012, các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản liên tục gặp rất nhiều khó khăn. Thiếu vốn, không vay được vốn ngân hàng, không huy động được vốn của khách hàng nên các công trình đang thi công phần thô phải ngừng trệ, các công trình đang hoàn thiện dở dang cũng không thể tiếp tục được. Trước những khó khăn trên, một số nhà đầu tư kinh doanh BĐS đã có kiến nghị với các cơ quan có thẩm quyền xin được chuyển đổi công năng của công trình. Cao ốc làm văn phòng, dịch vụ xin được chuyển đổi thành căn hộ ở. Các căn hộ cao cấp, rộng rãi, tiện nghi sang trọng xin được chia thành hai hoặc ba căn hộ nhỏ. Có 2 mặt đối lập của vấn đề:

1. Với đề nghị trên của chủ đầu tư, có thể nói đây là một sáng kiến gỡ khó cho họ. Từ toà nhà văn phòng biến thành toà nhà căn hộ thì giá m2 sàn căn hộ sẽ đắt hơn m2 sàn văn phòng, hơn nữa toà nhà văn phòng thường ở khu trung tâm, nên nếu biến thành toà nhà căn hộ sẽ có rất nhiều người muốn mua. Còn chia những căn hộ rộng thành nhiều căn hộ nhỏ cũng sẽ có nhiều người mua, nhất là người có thu nhập chưa cao, vì phù hợp với túi tiền của họ.

Có thể nói việc này nếu được chấp nhận sẽ đạt được nhiều lợi ích:

- Chủ đầu tư tiêu thụ được sản phẩm, sớm thu hồi vốn; thanh toán được nợ cho ngân hàng, tránh bị phá sản và cũng giảm bớt khó khăn cho ngân hàng;

- Công trình tiếp tục được thi công, công nhân xây dựng không phải nghỉ việc, kích cầu được các cơ sở sản xuất vật liệu xây dựng;

- Góp phần làm tan băng thị trường bất động sản;

- Tạo điều kiện cho nhiều người có thể mua được căn hộ để ở;

- Góp phần ổn định kinh tế vĩ mô trong giai đoạn trước mắt.

2. Chủ đầu tư có quyền đề nghị, bởi đem lại nhiều lợi ích chung và riêng. Nhưng đây chỉ là lợi ích cục bộ, lợi ích nhỏ. Khi thay đổi công năng của công trình như trên, làm quá tải nhu cầu sử dụng, giảm tuổi thọ công trình, phát sinh nhiều nguy cơ bất ổn: mật độ cư dân sẽ tăng gấp đôi, gấp ba. Lượng tiêu thụ điện, nước, rác thải, nước thải tăng; mật độ giao thông đi lại cũng tăng lên... nhu cầu về chợ búa, trường học, nhà trẻ, mẫu giáo, bệnh viện, nơi vui chơi giải trí đều tăng lên... Có thể nói, như vậy sẽ làm phá vỡ cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, phá vỡ cảnh quan môi trường, phá vỡ quy hoạch ban đầu làm cho việc xây dựng thiếu bền vững. Vậy là đã xâm phạm đến lợi ích lớn, lợi ích lâu dài của cộng đồng rộng lớn ...”

Trước khi đề xuất đến việc giải cứu thị trường BĐS, ta cần phải nghiêm khắc kiểm điểm, để rút kinh nghiệm và đồng thời cũng phải truy cứu trách nhiệm cho rõ ràng.

Vào đầu năm 2008, nhiều chuyên gia đã cảnh báo về khả năng bong bóng BĐS sẽ nổ ra tại VN trong những năm tới, bởi trước đó nó đã xảy ra ở Mỹ và các nước Tây Âu. Nhưng ở các nước đó nó nhẹ hơn bởi việc xây dựng của họ đều đặn, thận trọng có chừng mực chứ không ào ạt như ở VN. Bỏ qua những lời cảnh báo, các nhà kinh doanh BĐS đổ xô vào các dự án nhà ở thương mại, không quan tâm đến các dự án nhà ở xã hội bởi loại dự án này lãi vừa ít lại vừa chịu kiểm soát ngặt nghèo. Có thể phân những nhà kinh doanh bất động sản làm 3 cấp: Cấp 1 là chủ dự án toàn phần, thường là một Công ty, Tổng công ty lớn; cấp 2 là chủ dự án bộ phận (một phần độc lập của dự án), thường là một Công ty loại trung bình; cấp 3 là chủ công trình, hoặc một số công trình thường là một Công ty nhỏ hoặc của cá nhân, gia đình. Về cơ bản, cả 3 loại cấp này đều nhằm mục đích kinh doanh kiếm lãi, kể cả người chỉ mua một ngôi nhà hoặc một căn hộ, không phải để ở mà để bán lấy chênh lệch khi được giá, hoặc cho thuê, hoặc có thể để ở nhưng phải bán chỗ ở cũ của họ mới đủ tiền mua căn hộ mới. Hiện nay, họ cũng ở trong hoàn cảnh rất đáng thương. Dùng sổ đỏ của nhà đang ở, thế chấp để vay tiền ngân hàng với lãi xuất rất cao, nay họ đang trong tình cảnh sống dở chết dở. Số này cũng rất đông. Vậy trong suy nghĩ của các nhà giải cứu, nếu coi họ là phần tử mua đi bán lại... mà không quan tâm đến họ là không công bằng. Bởi bản chất của kinh doanh là mua bán, trong kinh doanh BĐS, người ta phải có  nhiều  thủ thuật, nhiều chiêu gây hấp dẫn... Kinh doanh là vậy, lãi thì ăn, còn lỗ thì kêu, cũng là lẽ thường tình. Nhưng nếu không tìm cách gỡ khó cho họ thì nền kinh tế chung của đất nước bị ảnh hưởng, an sinh xã hội bị đe doạ... vì thế phải tìm cách cứu các doanh nghiệp và cứu cả các cá nhân kinh doanh BĐS. Cứu không phải bằng cách cho tiền, bơm tiền mà cứu bằng các biện pháp, bằng việc tạo điều kiện, bằng chính sách...      Nếu chỉ tìm cách giải cứu cho cấp 1 hoặc cấp 2 mà không quan tâm đến cấp 3 là cấp đại trà thì không khác nào chỉ quan tâm đến người giàu, mà không quan tâm đến người nghèo.

Việc triển khai quá nhiều dự án BĐS, đến mức để BĐS ứ đọng, không có người  mua, khiến cho đống tài sản khổng lồ của xã hội nằm chết đó, không phát huy được hiệu quả,  lỗi này trước hết là của các nhà kinh doanh bất động sản, bởi họ lao vào thị trường như một con thiêu thân, thiếu tầm nhìn xa trông rộng, thiếu một sự dự báo chính xác, lại quá chủ quan mặc dù đã có cảnh báo. Việc phê duyệt quá nhiều dự án BĐS là lỗi của người quản lý phát triển, bởi không những họ không ngăn cản, khuyên can mà còn vào hùa với các nhà kinh doanh BĐS để cùng kiếm lợi, họ đã không định hướng được cho các doanh nghiệp. Có thể nói là tầm nhìn của cả 2 đối tượng này còn rất hạn chế.

Hiện nay Bộ Xây dựng đang đề ra nhiều biện pháp để giải cứu cho thị trường này:

- Các dự án chưa giải phóng mặt bằng thì có thể dừng lại, tránh tốn kém.

- Các dự án GPMB rồi nhưng chưa san nền, nếu là dự án BĐS thì dừng lại, nhưng không được để đất hoang, có thể cho doanh nghiệp tạm thời chuyển sang hướng kinh doanh nhà hàng (một tầng),  hoặc các dịch vụ khác như làm chỗ giao thông tĩnh ...

- Với những dự án đã làm hạ tầng rồi thì điều chỉnh dự án, cho tăng tỷ lệ nhà ở xã hội lên trên 20%; điều chỉnh dự án từ căn hộ cao cấp sang căn hộ nhà ở xã hội cho người làm công ăn lương.

Với những đề xuất trên của Bộ Xây dựng mọi người đều thấy rất hợp lý và được dư luận hoan nghênh, với điều kiện là sự điều chỉnh đó phải phù hợp với cơ sở hạ tầng. Phải đảm bảo cơ sở hạ tầng vẫn đáp ứng được với sự điều chỉnh đó, nếu không thì sự xây dựng của chúng ta là không bền vững.

Riêng với đề xuất “Với những dự án đã có căn hộ rồi nhưng ế vì giá cao, diện tích lớn thì xem xét điều chỉnh thu nhỏ diện tích để người dân có thể mua được”. Đề xuất này cần phải được cân nhắc kỹ hơn. Những người làm thiết kế kiến trúc đều hiểu rằng khi một căn hộ đã được thiết kế cho một gia đình ở thì mỗi phòng, mỗi vị trí  đều có công năng của nó, nay chia thành 2 hoặc thành 3 thì sẽ rất khó: chia bếp, tắm, xí, phòng khách như thế nào, chỗ phơi phóng, lối ra vào ra sao. Các đường gas, dây điện, cấp thoát nước, cáp truyền hình... đều đi ngầm...ổ cắm điện..., không cẩn thận chúng sẽ phá nát một căn hộ vốn dĩ đã được thiết kế và xây dựng hoàn chỉnh. Vả lại tâm lý người thu nhập thấp cũng không muốn mua một căn hộ chia nhỏ kiểu ấy, tuy nó vừa túi tiền. Hơn nữa chia kiểu ấy thì tác hại của nó như mục 2 của bài “Xin đừng tham lợi ích nhỏ bỏ lợi ích lớn” đã phân tích rõ.

Nếu sau khi phân tích, cân nhắc kỹ mà cấp quản lý vẫn cho phép chia căn hộ to đã có thành 2 hoặc 3 căn hộ nhỏ thì cái giải pháp này chẳng có gì đáng ca ngợi cả, nó chỉ là giải pháp tình thế, giải pháp chữa cháy như Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã thừa nhận, bởi nó chẳng khác nào “thà chịu bệnh còn hơn chịu chết”. Căn bệnh này chỉ hết khi trả lại căn hộ cũ như nguyên trạng của nó lúc ban đầu, mà việc chia nhỏ hay nhập lại thành một, đều gây tốn kém công và của.

Nguyễn Xuân Hải

 

 

 

 

 

(THXDVN)
Quay lại
Ý kiến của bạn
Tên bạn:  
Email:    
Tiêu đề:
 
File gắn kèm:
Tắt bộ gõ Gõ tự động Telex VNI VIQR
 
Các tin khác:
Tiêu điểm
Video Clips
Thư viện ảnh
Quảng cáo
Tin mới nhất
Hội chuyên ngành XD
>> Xem chi tiết danh sách
Hội viên tập thể
>> Xem chi tiết danh sách
Tìm kiếm

Liên kết web
Quảng cáo