.:: Security PenTested by Xcross87 & smile_sad | hcegroup.net ::.
No harm...
banner

Chào mừng đã ghé thăm website Tổng Hội Xây Dựng Việt Nam

banner
Trang chủ
Giới thiệu Tổng hội
Tin tức và sự kiện
Đổi mới Quản lý
Tiêu điểm
Thông tin hoạt động Tổng hội
Quy hoạch - Kiến trúc - Đô thị và xã hội
Diễn đàn xây dựng
KH-CN - Sản phẩm mới
Thị trường xây dựng
Doanh nghiệp XD: Năng lực và hoạt động
Văn hóa - Thư giãn
Tạp chí Người xây dựng
Nhìn ra nước ngoài

5 Users online
Công ty TNHH Sơn Trường

Công ty CP bê tông và xây dựng Vinaconex-Xuân Mai

Công ty CP bê tông và xây dựng Vĩnh Tuy


Người tạo lập nhà ở hợp pháp có quyền sở hữu đối với nhà ở đó

Nguyễn Đăng Sơn


Theo Luật Nhà ở, Điều 4: Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở “Công dân có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp hoặc thông qua việc thuê, mướn, ở nhờ theo quy định của pháp luật. Người tạo lập nhà ở hợp pháp có quyền sở hữu đối với nhà ở đó”.
Tạo lập nhà ở hợp pháp có thể hiểu là đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và Giấy phép xây dựng do cấp có thẩm quyền cấp và đã hoàn công.
Theo Luật Nhà ở, Điều 9 : Chủ sở hữu nhà ở và đối tượng được sở hữu nhà ở “(1) Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở, trường hợp chủ sở hữu nhà ở có yêu cầu thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho họ”, song không mang tính bắt buộc vì nhà ở đó được tạo lập hợp pháp, có giấy phép xây dựng và đã hoàn công.
Theo Nghị định “Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở”, Nghị định số 90/2006/NĐ-CP, Điều 44 : Nội dung và mẫu giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở : (a) Trang 1 gồm quốc huy và tên giấy chứng nhận “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” (Sổ Hồng).
Theo Bộ luật dân sự 2005, Điều 167 : Đăng ký quyền sở hữu tài sản “Quyền sở hữu đối với bất động sản được đăng ký theo quy định của bộ luật này và pháp luật về bất động sản”.
Điều 169, Bảo vệ quyền sở hữu “Quyền sở hữu cá nhân, pháp nhân và chủ thể khác được pháp luật công nhận và bảo hộ”.
Điều 174: Bất động sản và động sản “Bất động sản là các tài sản bao gồm (a) Đất đai (b) Nhà và công trình gắn liền với đất”.
Theo Luật Nhà ở, Điều 91: Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch “Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật. Song theo tinh thần của Điều 4 -Luật nhà ở, để dễ dàng cho công dân và tổ chức thì khi đã có Sổ đỏ và Giấy phép xây dựng và các giấy tờ hợp pháp khác có liên quan đến nhà ở, cũng có quyền giao dịch trên thị trường bất động sản.
Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành không sử dụng thuật ngữ “đăng ký” khi đề cập đến việc ghi nhận quyền sở hữu và giao dịch về nhà ở.
Theo Luật nhà ở, Điều 93 : Trình tự thủ tục giao dịch về nhà ở quy định (3) Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng (5) Bên mua, bên nhận, tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở… cứ theo kiểu Chứng thư (Deed) không thể hiện được rõ lý lịch nhà đất, theo thông lệ của các nước nếu cấp theo kiểu chứng thư thì cần có luật sư để đảm bảo an toàn về pháp lý của hồ sơ giao dịch cho người mua, tránh gian lận.
Trong khi đó, Luật Đất đai năm 2003, Điều 46 : Đăng ký quyền sử dụng đất “Việc đăng ký sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký QSDĐ trong các trường hợp sau đây: (1) Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ (2) Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp bảo lãnh góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của luật này”
Theo Luật Đất đai, Điều 57 : Thẩm quyền chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Sở TNMT/ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.
Theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Điều 9 : Văn phòng đăngký QSDĐ “Văn phòng đăng ký QSDĐ là cơ quan dịch vụ công có chức năng thực hiện đăng ký sử dụng đất và biến động sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính và giúp cơ quan TNMT trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý sử dụng đất đai”.
Luật Đất đai năm 2003, Điều 48: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất “(1) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận QSDĐ (Sổ Đỏ),
Như vậy trong tiến trình giao dịch bất động sản thì “nhà và công trình” lại được điều chỉnh bởi Luật Nhà ở , còn “đất đai” lại được điều chỉnh bởi Luật Đất đai rất khác biệt nhau như đã nêu trên.
Do vậy, cần Tái cấu trúc tiến trình công việc (Business Process Re-engineering BPR) sao cho “kết nối được giữa nhà và đất” trong tiến trình đăng ký bất động sản vì nhà và đất không thể tách rời, tài sản luôn gắn liền với đất.
Do yêu cầu của thực tế cuộc sống, Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT_BTP_BXD_BTNMT_NHNN ngày 21/05/2007 về việc “Hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở” ghi rõ là: “Trong trường hợp đăng ký thế chấp nhà ở cùng với quyền sử dụng đất ở thì Văn phòng đăng ký QSDĐ thực hiện đồng thời việc đăng ký thế chấp nhà ở và QSDĐƠ”. Như vậy, Văn phòng Đăng ký QSDĐ là một cửa (one-stop-shop) duy nhất thực hiện dịch vụ công để thực hiện đăng ký BĐS.
Pháp Luật điều chỉnh tiến trình giao dịch chuyển nhượng đất đai là theo Bộ luật dân sự , Điều 167 và Luật Đất đai, Điều 46 : Việc chuyển đổi, chuyển nhượng thực hiện tại Văn phòng đăng ký QSDĐ, do vậy tiến trình công việc (Work Flow/ Work Process) có thể cơ cấu lại như sau :
1. Chứng nhận của công chứng : Khi có nhu cầu về chuyển dịch quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, các bên giao dịch liên hệ các phòng công chứng để thực hiện hợp đồng chuyển dịch sở hữu. Thành phần hồ sơ : (1) Bên nhận : Giấy tờ tùy thân, Giấy tờ hợp lệ về nhà đất (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hoặc Giấy phép xây dựng + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), Kèm theo bản vẽ hiện trạng nhà đất (2) Bên nhận chuyển dịch : Giấy tờ tùy thân.
2. Thực hiện nghĩa vụ tài chính: Khi hợp đồng được cơ quan công chứng chứng nhận, các đương sự (bên chuyển quyền và bên nhận quyền) thực hiện nghĩa vụ tài chính và các khoản nộp khác tại cơ quan thuế. Hồ sơ gồm 1 bộ chính + 1 bộ bản sao các chứng từ: Giấy tờ hợp lệ về nhà đất, kèm theo bản vẽ hiện trạng (đã được ghi trong hợp đồng công chứng). Hợp đồng (bản cho bên nhận, bản cho bên mua) đã được phòng công chứng chứng thực. Tờ khai nộp thuế trước bạ.
3. Đăng ký sự thay đổi về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất. Hồ sơ đăng ký gồm : Các chứng từ sở hữu kèm theo bản vẽ sơ đồ nhà đất, các chứng từ làm phát sinh sự thay đổi như hợp đồng mua bán, Tờ khai và biên lai nộp thuế trước bạ.
4. Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp thành phố chỉnh lý sự biến động về sử dụng đất trên GCN QSDĐ, ghi nhận pháp lý của Giấy phép xây dựng và các giấy tờ pháp lý khác có liên quan đến nhà ở (giấy trắng) trên GCN QSDĐ mà người sử dụng là tổ chức.
5. Trường hợp chủ sở hữu mới là tổ chức có yêu cầu (optional) cấp GCN QSHNở & QSDĐở thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho họ (theo Điều 9, Luật Nhà ở).
6. Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp Quận/huyện tham mưu cho UBND cấp Quận/ huyện chỉnh lý sự biến động về sử dụng đất trên GCN QSDĐ đất, ghi nhận pháp lý của Giấy phép xây dựng và các giấy tờ pháp lý khác có liên quan nhà ở (giấy trắng) trên GCN QSDĐ mà người sử dụng là cá nhân hoặc hộ gia đình.
7. Trường hợp chủ sở hữu mới là cá nhân hoặc hộ gia đình có yêu cầu cấp GCN QSHNƠ & QSDĐở thì UNND Quận/ Huyện cấp cho họ (theo Điều 9, Luật nhà ở).
Việc ghi nhận pháp lý của tài sản trên Giấy chứng nhận QSDĐ nêu trên trong tiến trình giao dịch là thực hiện theo kiểu Bằng khoán (Title), Bằng khoán cũng là bản lý lịch nhà đất công khai từ khi có giấy chứng nhận lần đầu cho tới lần giao dịch hiện tại nên khó có thể gian lận.
Kỹ thuật được sử dụng (Technique used), cần hướng tới Phần mềm VILIS là hệ thống thích hợp cho đăng ký nhà đất ở khắp nơi của Việt Nam và hiện nay quyết định này của Bộ TN & MT đã được thực hiện.
Tiến trình được cơ cấu lại nêu trên không chỉ thích hợp với việc giao dịch nhà ở mà còn thích hợp trong việc giao địch đối với các công trình xây dựng khác không phải là nhà ở sẽ tạo ra tính thống nhất và hệ thống trong hệ thống pháp lý .
Cơ sở để quản lý nhà nước về nhà đất là dữ liệu nền, Hồ sơ Địa chính bao gồm cả đất (dữ liệu không gian) và nhà (dữ liệu thuộc tính).
Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Điều 67: Quản lý cung cấp dịch vụ thông tin đất đai (thường là Trung tâm thông tin lưu trữ hồ sơ địa chính từ thời Pháp cho tới nay) “Thông tin về đất đai bao gồm thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất và tình trạng thực hiện các quyền của người sử dụng đất được cung cấp công khai theo yêu cầu”.
Nghị định 90/2006/NĐ-CP, Điều 71: Quản lý và cung gấp thông tin về nhà ở “(1) Cơ quan có trách nhiệm quản lý hồ sơ về nhà ở (a) Cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh/ thành phố quản lý hồ sơ nhà ở thuộc diện do UBND cấp tỉnh cấp GCNQSHNƠ (b) UBND quận/ huyện thực hiện quản lý hồ sơ nhà ở do UBND cấp quận/huyện cấp GCN QSHNƠ.
Do vậy, tình hình lưu trữ hồ sơ địa chính sẽ không còn tập trung ở Trung tâm thông tin lưu trữ như trước đây, mà phân tán lưu trữ ở cả Sở Xây dựng, Sở TNMT, Văn phòng ĐKQSDĐ và UBND quận/huyện do vậy cần khẩn trương thiết lập hệ thống thông tin nhà – đất (Housing and Land Information System – HLIS ) để nối kết các dữ liệu về nhà và đất thông qua việc ứng dụng công nghệ thông tin, để hỗ trợ cho công tác quản lý về nhà đất và đáp ứng yêu cầu về thông tin về nhà đất của công dân và doanh nghiệp.
Giải pháp nêu trên cố gắng dựa vào hệ thống pháp luật hiện hành tìm ra giải pháp hợp lý nhằm nối kết giữa nhà và đất trong tiến trình giao dịch bất động sản, rút ngắn tiến trình thời gian (Processing Times) trong đăng ký giao dịch để thoả mãn khách hàng (Customer Satisfaction) nhằm hỗ trợ cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.



<< Back

 

Nội dung khác:
      Nâng cao Hiệu quả vốn đầu tư từ nguồn vốn nhà nước
      Đồng chí Lê Khả Phiêu: Tổ chức hội nghề nghiệp cần phát huy tốt vai trò "tư vấn phản biện và giám định xã hội"
      "Cần phải xem báo Đảng", từ lời Bác dạy, hãy soi rọi lại mình
      Tôn trọng và gương mẫu chấp hành luật lệ
      Tư tưởng đại đoàn kết toàn dân của Chủ tịch Hồ Chí Minh